宏观政策对房地产业营运资金影响分析

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1、中国海洋大学硕士学位论文宏观政策对房地产业营运资金影响分析姓名：刘博申请学位级别：硕士专业：会计硕士（MPAcc）指导教师：王竹泉201206宏观政策对房地产业营运资金影响分析摘要进入21世纪，我国市场经济不断完善和发展，商品种类丰富齐全，民众的物质生活有了很大的提升。从上世纪九十年代初开始，我国的房地产业也随着国家经济一同发展壮大，并且在国民经济中起着日益重要作用，同时也带动了其他相关行业蓬勃发展，对国民总产值的贡献卓为突出。商品房市场对土地有着刚性需求，加之我国是人口大国，近年来居民可支配收入的增长跟不上房价的上涨，房价收入比值一直偏高。房地产业被公认为高利润行业，也不乏不少投机者也从

2、中获益。但是房地产行业毕竟属于技术含量低、投资回报期较长、资金密集型产业。房地产行业随着大量资金的涌入，每年大量商品房的竣工和商品房存货积累。房地产行业也正面临着激烈的竞争和潜在的行业衰退期。房地产行业的健康有序发展离不开国家的宏观调控，宏观政策是房地产业稳定发展和百姓安居乐业的保证。因此宏观政策对房地产营运资金影响的分析具有重要的理论和现实意义。房地产上市公司是我国房地产业的主要力量，在整个行业中起着主导、示范作用，其规范发展是房地产业健康发展的保证。本文以深市和沪市2006年至2010年房地产行业A股上市公司为研究对象。数据来源于上市公司年度报告以及中国上市公司营运资金管理绩效各年度排

3、行榜。总结宏观政策对房地产业的影响机制基础上，对2006年一2011年影响房地产业的宏观政策进行梳理分析。根据政策导向和影响结果的不同，按照时间顺序分为三个阶段。对应每个时间阶段分析宏观政策对房地产业营运资金的影响。从分析中发现宏观政策对房地产业融资渠道和方法、销售收入和存货的结构数量等营运资金项目都有影响。房地产上市公司的存货规模每年不断扩大，且存货占总资产比重过高。应收账款和应付账款周转期均与宏观政策呈同方向变化。即在紧缩型货币政策下，应收账款和应付账款的周转期都呈缩短趋势，而在较为宽松的宏观调控政策下，两项指标都有延长的趋势。在渠道分析中发现房地产业预收账款占流动负债比例较大，营销渠

4、道周转期行业平均值一直为负值。存货主要集中在生产渠道，采购渠道的存货比较单一以原材料为主。宏观政策的综合作用对房地产市场消费者需求影响较大，因此根据宏观政策调整，有效调节各渠道存货结构和数量是非常必要的。案例分析中还发现对于不同规模房地产企业，宏观政策对其影响不尽相同。结合我国房地产营运资金管理水平和宏观政策调控现状，对房地产企业营运资金管理提出三点建议。首先要正确认识和积极面对国家宏观政策对房地产业做出的调整，二是企业对市场和国家宏观政策方向要有一定预见性。三要扩展企业融资渠道，健全企业全面预算管理和营运资金风险管理体系，提高企业营运资金利用效率，确保企业顺应国情、健康发展。关键宇：宏观

5、政策；房地产；营运资金AnalysisoftheImpactofMacropoliciesonWorkingCapitaloftheRealEstateIndustryAbstractWiththecontinuousdevelopmentof‘themarketingeconomicsysteminourcountry，commoditiesarerichandPeople’smateriallifehaveagreatadvanceintheneweraof21stcentury．Fromtheearlyninetiesofthelastcentury，therealestateind

6、ustryhasbeengraduallygrowingandconstantlyimprovingwitllthedevelopmentofthenationaleconomyandreformsoftherealestatepolicy．Italsodrivesthedevelopmentofotherrelevantindustriesasagreatcontributiontothenationaloutput．Inrecentyears．thegrowthofrealdisposableincomecan’tkeepup埘ththeriseinhousepricesandtheh

7、ousingpricetoincomeratiohasbeenonthehighside，becauseourcountryisalargepopulationandmarketdemandforlandishard．Manyspeculatorsalsobenefitfromtherealestateindustrywhenitisrecognizedastheprofitablebusiness．Realestate