浅谈保障房建设在促进房地产业健康发展中作用

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1、浅谈保障房建设在促进房地产业健康发展中作用【摘要】城市商品性住房价格问题凸显了中央政府与地方政府以及金融机构、房地产商之间的利益博弈。近来，学界和业界对于行政指令性干预与调控在遏制房地产市场投资和投机、促进住房价格合理回归中的作用有所反思。本文以最具有典型性的北京商品性住房市场为例，借鉴博弈论的观点分析了保障性住房建设在平抑市场、促进房地产业健康发展中的作用，提出了提高地方政府投资保障性住房建设的积极性，加强对保障性住房建设的行政问责等意见建议。【关键词】商品房市场利益博弈保障房建设房价调控一、

2、研究背景在中国社会的演变和发展中，'‘安居乐业”是一个普通而又敏感的词汇。对百姓而言，它从来就是一个小却不易的生存梦想；而在庙堂高处，它确是对''大同世界”最浅易的诠释。安居而后乐业，住房的重要性不言而喻，尤其在城镇化深入推进、大量人口进入中心城市寻求就业机会的当今时代。早在2002年9月，国家统计局相关数据就显示，房产在我国普通居民家庭总资产中所占比重已接近一半，达到了47.9%,其中，大、中、小城市该比例分别为49.3%、45.1%和48.1%。近年来，伴随着我国经济和社会的快速发展，房地产

3、业既成为快速增长的明星产业又成为饱受诟病的问题产业。总体而言，城市商品房价格与城市经济发展水平和人口流向基本呈现出正相关态势。房价最高、上涨幅度最高的地区往往就业机会最多、居住环境相对优越。在这些城市中，北京首当其冲。据CEIC中国经济统计数据库统计，从1990年至2012年北京市房地产开发投资不断呈上升趋势，其中1990年开发投资为225亿元，2012年为31534亿元，约是1990年的140.2倍。总体而言，进入新世纪以来北京房地产开发投资增长最为迅速，增幅也相应较大。增幅明显回落或放缓期间

4、，一是2008年的国际金融危机，二是2010年房地产调控政策实施以来。但国际金融危机过后，投资增速加快趋势更为明显。二、主要问题2012年“两会”的政府工作报告提出，要“促进房价合理回归”。时任国务院总理温家宝在随后的记者招待会上，就什么是合理房价提出了看法：房价要与居民收入水平相适应，房价要与开发商合理成本和利润相匹配。当前，房地产市场饱受诟病的是价格的非理性上涨。统计显示，2000年，全国商品房销售价格平均为2111元/平方米,2010年为5032元/平方米，10年增长了1.38倍，年均增长

5、9%。在调控政策影响下，2011年，全国商品住宅平均价格下调为5011元/平方米，但2012年1月至11月平均价格又上升至5498元/平方米，比2011年上涨近10%。据统计数据显示，1990年北京城镇居民平均工资为2653元，2011年北京城镇居民平均工资75834元，增长约28.6倍。从1993年12月至2011年12月，北京商品房均价由2255元/平方米涨至16845.8元/平方米，增7.5倍，同时，2007年北京商品房均价破万，达11553.3元/平方米。就房价与居民收入状况对比来看，北

6、京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市，房价收入比均在10倍以上。2011年北京城市家庭户均可支配收入为75834元，商品住宅平均价格为16846元/平米，一套90平米住房总价为151.6万元，房价收入比已达近20倍。对于房价“非理性上涨”的原因，周景彤（2009）认为,刚性需求是内因，有效供给不足是外因，孔煜（2010）认为,“土地财政”是主要因素；郑永年（2010）认为追求GDP的高增长也是主要原因；曲世军、张友祥（2008）认为，投机性需求是主要原因；褚艳宁（2010）认为，开发商的垄

7、断和暴利是主要原因。学者们分别从不同的角度阐述了房价上涨过快的原因，但哪些更为根本？土地财政及其引发的相关问题恐怕更为根本。据统计，2009年，地方土地出让收入为15900亿元，占地方本级财政收入的48.3%,加上来自房地产行业各项税收，占地方本级财政收入的超过65%；此外，2011年房地产业增加值占全国GDP的5.7%,2012年前三季度占全国GDP的5.9%o三、分析与结论房地产市场中由于消费者不集中，无法形成有效的利益群体，其议价能力较低，消费者行为对于房价涨跌的影响很小。房地产市场成为政

8、府干预措施最多的市场之一。学者对此研究较多。杨孟泽（2006）等认为，应该制约地方政府的“卖地”行为；包宗华（2005）等认为，应该借鉴新加坡的经验，梯度消费；刘汝文（2008）等提出对开发商进行价格规制；陈炎兵（2005）等提出集资合作建房；吴刚（2005）等提出出让金改物业税；徐润萍（2005）等提出遏制投机性需求。这些从不同角度提出的研究建议，都有可取之处，但也不足以触及根本。从2003年以来，为了控制住房价格过快上涨，政府针对房地产业出台了控制信贷利率、限制购买群体等一系列宏观调控政策，