诌议房地产开发项目施工建设阶段成本控制

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1、谄议房地产开发项目施工建设阶段成本控制【摘要】开发商通过项目开发来赚取利润，而成本又是决定利润的关键，所以成本控制就显得至关重要。房地产项目成本组成复杂，要想有效控制建设成本，是一件很复杂的事。施工建设阶段是项目资金大量流动的阶段，工程结算又是控制项目成本的关键。【关键词】成本控制；施工建设阶段；工程结算在项目开发过程中，项目成本控制是至关重要的。由于房地产项目的成本构成大致包括土地出让金、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、销售推广费用、财务费用、税费9个项目，项目多，使得成本控制做起来十分困难。本文就施工建设成本超支进行分析，并介绍一些技术、组织、

2、质量等方面的控制措施。1施工建设阶段成本超支问题分析项目施工建设阶段是工程项目建设施工的过程。在此阶段，房地产开发企业的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，签付工程进度款，确保整个开发项目实现既定目标。从成本控制的角度看，虽然这个阶段对总的投资影响已经较小，但不必要的浪费却很容易发生，极易造成投资的超支。因而，施工阶段的成本控制工作，在工程建设成本管理中仍然是非常重要的环节。施工阶段成本超支的主要原因：1.1设计变更，功能和建设标准的提高。1.2工程范围的扩大，工作量大幅度增加。1.3施工方案的合理性偏差。1.4工程进度款不到位，付款延期，承包方索赔事件。

3、1.5外部环境干扰，天气因素影响，材料价格大幅上涨,不可抗力事件等。1.6合同条款存在缺陷。2施工建设阶段的成本控制在施工阶段进行成本控制的基本思想是把计划投资概算作为投资控制的目标值，在工程施工中定期地进行投资实际发生值与目标值的比对，通过比较及时发现实际支出额与投资控制目标值之间的偏差，分析产生该偏差的原因，并采取有效措施及时纠正，以保证投资控制目标的实现。2.1规范管理制度公司实行以开发项目为中心的项目管理体制，项目部负责项目发展的组织、执行、控制、协调，实行项目经理负责制，建立一整套严密的成本控制管制度理，用统一、明确的规范来约束和指导所有项目参建人员的工作，加强参建人员成本控

4、制意识，共同努力，才能更好地达到成本控制的目的,保证项目完成预期利润。在日常工程施工管理中，首先要尽量减少设计变更，严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，在建设中除非发生不变更会影响项目功能的正常发挥，或是项目无法继续施工下去，否则尽量不要变更。如发生变更，要按设计变更管理严格处理必须发生的设计变更，必须通过设计单位、建设单位、总监理工程师共同确认签字后方为有效。其次要严格工程变更审批，同样工程变更管理需要有一套严谨的办法来约束审批流程，工程部、监理单位、设计单位、施工单位根据工程情况均可提出工程变更要求。无论任何一方提出工程变更，工程部均应在规定期限内进行经济、技

5、术评估并组织工程审核部审计人员，对变更要求进行评估，分析论证变更的经济合理性、技术性以及工程变更后会对项目产生的包括进度、质量、成本方面的影响。2.2动态监控施工阶段的成本控制是一个动态的过程，要实行全面监控。项目总经理组织项目部编制项目年度预算、月度预算，经工程审核部、财务部审核并报公司总经理批准后执行；年度预算的调整由工程部经理发起，经财务部、工程审核部审核后报公司总经理批准：工程部经理负责监督项目预算执行情况，财务人员根据财务报表对项目部预算执行情况进行财务监督，工程审核人员负责对工程部成本预算执行情况进行监督；公司管理层对工程预算、成本控制情况进行考核，采用严格的成本目标管理系

6、统，所有发生的成本变动信息都要及时输入到成本管理的信息管理系统内，并且按照规定的流程完成成本变动项目的审核手续。预算和实际发生额往往会有所偏差，因此项目管理工程师应针对产生偏差的原因，将计划成本与记录的实际成本进行对比，从而找出偏差，然后要深入分析偏差产生的原因，最后采取必要措施减少成本偏差，把成本控制在目标的开支范围之内，以保证投资收益的实现。2.3合理优化深入分析工程的使用功能，合理确定工程质量标准。对建筑产品进行功能的深入分析，保证必要的使用功能，去掉不必要和过剩的功能，发现并补充不足的功能，使产品的功能结构更加合理，降低成本，节约投资。为控制工程成本，在保证工程达到质量标准的前

7、提下，开发单位和总包单位应从经济和技术上进行比较分析，选择成本最低的、质量合格的方案。把好建筑材料、设备进货关。在正确确定材料价格的同时，要把好材料质量关，虽然材料采购价格是成本控制的一个重要组成部分，但材料的质量好坏直接影响到日后的故障成本的支出，要对选用的材料从厂家、价格、质量、售后等方面进行市场调查。选用材料定位后，筛选出45家符合要求的供货商，收集供货商资质和信誉信息，进行多方竞标,确定最终供货商，在降低成本的同时兼顾了质量，可以从一定