房地产价格统计方法制度改革探索

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1、房地产价格统计方法制度改革探索摘要：我国目前房地产市场的统计数据指标存在着很多不统一、不准确的问题，给国民经济发展的数据掌控带来麻烦，这种不科学的统计方法和统计制度，需要进一步改革来进行不断完善，本文就对此问题进行了简要论证，提出了相关的看法和建议，以此来展开对房地产数据统计工作进行改革的方法探讨。关键词：房地产统计方法统计体系随着房地产市场的发展，房地产对于经济的发展起着巨大的推进作用，它在我国国民经济中越来越重要，应及时、准确地把握房地产市场的发展规模，调控市场价格的定位，引导房地产市场良性发展，真正地为社会主义现代化建设起到积极的作用，对于政

2、府部门来说，其中一项艰巨的任务就是对房地产市场的价格统计和分析。但是，目前国内对于房地产市场的价格统计存在着很多问题，影响着数据的准确性和及时性，不能够有效地对房地产市场进行统计分析，不利于政府部门对房地产市场的宏观调控和市场引导。一、房地产市场数据统计分析的发展现状价格指数是引导房地产市场良性发展的重要指标，在对价格指数统计中，中房指数采用的是抽样调查的方法、聚类分析法，这种方法是对各个城市的房地产按照物业销售价格进行分类，再与1994年确定的北京物业比较价格基值进行对比计算，这是一种采用加权平均方法的拉氏指数。由于基值是固定的，但是随着市场结构

3、的不断发生变化，这项统计方法就不能科学地分析和统计房地产发展的真实现状，在统计工作中暴露出很多弊端和不足。目前我国房地产市场数据统计的现状有以下特点:第一，现行的统计方法中在计算公式中没有考虑物业结构类型的变化因素，实以报告期的物业作为权重，这样的计算方法并不完善，如果完全以加权平均法计算，对于非价格因素的考虑就影响数据的准确性，这种计算方法不符合规范要求。第二，作为编制数据的基本资料，公式计算样本的代表性不能够保证数据的科学性和准确性，不同的物业趋于不同的结构类型，对于数据样本的代表性不同，缺乏连续性和真实性。第三，月报、季报和年报的数据统计中指

4、数的应用限制不完善，对于投资者、开发商关心的市场走势不能很好地反映。二、数据统计制度和统计方法存在的问题和不足国家统计局在公布的数据结果分析中也明确指出现行的房地产价格统计制度和方法存在很多问题，需要下大力气进行改革和完善，以便于为房地产的良性发展提供正确的引导和调控。目前的房地产市场价格统计制度与统计方法有以下几点问题：第一，目前的二手房市场的统计价格存在着误差大、难于统计等问题，由于我国的二手房市场并没有完全放开，而且在交易中的交易方式多种多样，非常不利于统计工作的进行，给统计工作带来很大难度，大部分的统计部门基本上都是进行的抽样估计上报，数据

5、统计很不准确。第二，基础数据的统计上报来源具有不确定性，很多的统计数据来源于房地产企业的填报，这种网签数据很难保证数据的准确和真实，再加上房地产企业内部统计人员的经常变动，在企业内部数据上传过程中不衔接，使得统计数据的来源缺乏科学性。第三，统计数据过分依赖于房屋的种类、地段、楼层朝向等因素，对于样本进行综合平均统计，而对于价格的变化因素分析缺乏考虑，对于市场价格的分布真实情况不能很好地反映。第四，统计制度不完善，各地各部门执行的统计标准不统一，政府部门与建筑部门的统计存在很大误差，浪费了统计资源，降低了统计效率，有时还会相互之间误导，造成统计错误。

6、第五，年报、月报制度的缺陷较多，现行的月报和年报制度，在政府统计部门中造成了很大的基层负担，基层统计人员在应付房地产市场价格统计数据中，加上固定资产投资数据等很多繁琐数据报表，没有一套简化便捷的统计制度，使基层工作人员在工作中任务繁重，过多的报表和反复的审核修改等，月报和年报的内容重复繁琐，企业收集资料困难,使得很多报表数据并没有依据真实统计，而是根据个别样本估算出来的，这样的统计数据是不真实的，没有准确的科学依据，给统计工作带来一定的影响。第六，统计程序不健全，要想给统计部门的统计工作提高效率，增加各项统计数据的准确性，必须要有稳定的操作程序和全

7、面的审核。基于上述原因，指标的不准确性，加上统计数据的层层上报审核程序较多，审核中的问题就比较多，对于审核出的问题，统计人员还要再依据问题新增审核关系，以及数据统计报表说明和重新统计的工作，增加了基层统计人员的工作量，效率大大降低。第七，统计制度存在的缺陷，在房地产开发活动中，跨区域、跨省开发的情况很多，但是在对这些房地产的价格进行数据统计的过程中，按照现行的统计制度，是要按照企业办公所在地进行统计的，如果跨区开发的企业没有在开发地进行工商注册登记的，只能在办公所在地进行统计，开发所在地统计部门只能要求进行统计，而这些企业在企业内部统计时就可能疏于

8、统计并漏报，很容易造成统计部门的漏报情况，这种现象很常见，是统计制度的缺陷造成的。三、统计工作的改革思路随着经济结构的调整