约谈解决不了房价上涨失控风险

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1、约谈解决不了房价上涨失控风险今年年初各地纷纷制定房地产调控目标，多数城市的目标是房价涨幅低于人均可支配收入的实际增长。目前一线城市和部分二线城市房价继续上涨，今年房价控制目标难以完成。近日，住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，指出各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现，但对房价更高、涨幅更快的一线城市却没有实质性的调控措施。住建部的约谈对房价能起到降温作用吗？…一线城市房价涨幅远超今年调控目标房价失控一线城市均已触及今年房价控制目标资料来源：平安证券今年年初，全国各地纷纷制定房地产

2、调控目标，多数城市制定的目标是房价涨幅低于人均可支配收入的实际增长。在楼市调控目标公布之时就有人预测这一目标实现难度较大，从前7个月的市场成交情况来看，如果下半年楼市不出现拐点，部分城市的房价调控目标必定无法实现。今年以来，频繁出现的“地王”与“日光盘”，使购房者担心房价会继续上涨而恐慌入市，导致局部市场出现买涨不买跌行情。据不完全统计，从7月下旬至今，仅北京地区日光盘就已经超过了10个。另据不完全统计，最近4个月，一线城市已经诞生13个地王。受近期地价上涨等诸多因素影响，今年以来，全国大中城市房价

3、全面上涨，其中一线城市涨幅最大。从同比看，7月北京新建商品住宅价格涨18.3%，上海涨16.5%，广州涨17.4%，深圳涨17%。厦门、郑州、南京、沈阳的房价同比也超过10%。4/4就目前的情况来看，即使未来几个月房价停涨，一线城市和部分二线城市房价调控目标都将落空，一二线城市已经出现房价失控风险。7个二线城市房价过快上涨被约谈难有实效主要城市可售资源大幅消耗，平均去化降至8.7个月资料来源：平安证券近日，有媒体报道称由于房价涨度过快，8月下旬，住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，以

4、了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策，并指出，各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现。从国家统计局7月发布的数据来看，除一线城市外，上涨城市较高的有：郑州同比上涨12%、南京同比上涨12.8%、厦门上涨13.9%、福州上涨10.9%、沈阳上涨10.6%、长沙上涨9.4%、太原上涨9.1%。以此推测，上述7个城市极有可能就是此次被约谈的对象。住建部约谈的本意应该是想保护和支持刚需，打压投资投机性需求，抑制房价过快上涨。可现实的情况却是房价持续上涨、多地“地王”频现，这说明以

5、约谈为代表的行政手段难以遏制房价上涨。问题的关键在于解决楼市供需不平衡的矛盾，一方面增加普通商品房及用地供给，另一方面推进土地制度改革，打破城乡二元结构，改变政府垄断土地供应的局面，让市场决定土地资源的配置，这才是解决房价高企的根本手段。地方政府对土地财政的依赖使得房价易涨难跌4/4土地出让金占地方财政收入超过60%资料来源：平安证券近日，有学者表示，追求短期经济增长导致房价一旦涨上去之后是不能下跌的，房价上涨的时候没有人去政府门前静坐，如果房价降低肯定有人砸售楼处。这种说法并非完全正确，因为有人砸

6、售楼处会被抓被判，违法成本高，一般人不会轻易尝试，造成房价易涨难跌另有原因。目前，地方政府负债问题日益浮出水面，土地财政进一步成为地方的救命稻草，由此使得房价居高不下。审计署近日公布的地方政府债务审计结果显示，18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%。目前，房地产企业集体回归一二线城市，受限于土地供给数量，土地市场僧多粥少的局面还将持续，地价上升速度超过房价，压低行业利润空间甚至有亏损的可能。当前一二线城市土地竞争激烈，溢价率不断提升，地王现象不减，都带动了土地出让金始终

7、处于较高水平。8月，一线城市土地成交均价为5335元/平方米，同比增长198.4%。数据显示，今年上半年卖地收入即土地出让金超过百亿的城市有19个，其中，上海、北京和杭州三地的卖地收入均超过了600亿元，上海以769.48亿元的收入排名第一，北京和杭州则分别为664.24亿元和600.36亿元。房价不断上涨，地价也越来越高，两者互相影响，地方政府也更加赖土地财政。从1979年至今，土地出让收入一直是地方政府主要还债来源。2010年底，政府性债务大约有40%要靠土地收益来偿还，而现在，部分地区这一比例

8、已经超过一半，地方政府债务偿还高度依赖于土地收益。4/4即使未来几个月房价停涨，一线城市和部分二线城市房价调控目标都将落空，房价已经出现失控风险，地方政府对土地财政的依赖不解决，单凭行政性约谈解决不了房价上涨失控的风险。2013年9月13日第940期腾讯网财经观察4/4