购物中心运营管理研究报告

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1、购物中心运营管理研究报告购物中心运营管理研究报告--投资发展部42购物中心运营管理研究报告目录第一部分购物中心运营管理特点5一、购物中心的定义5二、购物中心和百货商场的对比6三、购物中心运营管理的特点7第二部分购物中心的前期介入7一、《商业管理房产技术条件》（详见附件一）7(一)商业步行街建造标准7(二)商业广场配套设施建造标准7(三)商业管理用房建造标准8(四)其他商业元素设计及建造标准8二、根据《商业管理房产技术条件》进行图纸会审8三、从商场日常经营需要出发提出合理建议9第三部分购物中心的租金政策9一、购物中心的租金计算方式9二、知名购物中心的租金

2、政策11(一)深圳华润万象城租金政策（营业额提成）11(二)广州天河城租金政策（固定租金形式）12(三)港铁商业管理公司租金政策（保底提成）13三、扬州商业项目的租金政策14(一)万家福商场14(二)金鹰国际商城14(三)百盛商业大厦14(四)东方商品城14四、商户需承担的其他费用14第四部分购物中心的商户管理15一、租赁合同（详见附件二《港铁商业管理公司租赁合同范本》）15二、租户手册1642购物中心运营管理研究报告(一)商场日常管理及运作指引16(二)附录23三、租户服务工作24四、广告位以及广场活动的经营管理24(一)广告位经营管理24(二)广场

3、活动经营管理24五、商户的动态招商和局部调整24六、物业服务监督24第五部分购物中心的物业管理25一、各业态的物业管理界面25(一)一般零售业态25(二)超市25(三)百货25(四)餐饮26(五)KTV、电子娱乐、影院26(六)电器卖场26二、物业管理费成本测算27(一)购物中心管理成本的构成：27(二)物业管理界面的确定28三、主力店物业服务28(一)前期管理阶段主力店物业服务的主要内容：28(二)正常经营阶段主力店物业服务的主要内容：28四、商户装修管理29(一)成立装修管理小组29(二)编制装修管理工作流程和管理制度29(三)装修管理控制环节29

4、(四)工期管理30五、环境营造与管理31(一)环境营造与管理的工作内容3142购物中心运营管理研究报告(二)购物中心保洁工作的系统策划31(三)保洁分包方的选择与监督32(四)购物中心的绿化布置和管理33(五)光环境营造34六、安全管理34(一)消防管理34(二)治安防范及秩序维护管理34(三)宣传推广的安全管理36(四)交通安全管理37七、交通组织管理37(一)内外部交通组织系统的设计优化37(二)停车场的设计优化38(三)停车场导向标识系统的设计优化38(四)交通流量统计分析与组织39(五)购物中心货运通道的设计优化40(六)购物中心的自行车路线设

5、计41八、购物中心的工程管理41(一)工程设备固定资产管理41(二)购物中心工程设备设施的维修和保养41(三)设备效能评估与节能4242购物中心运营管理研究报告第一部分购物中心运营管理特点一、购物中心的定义国际购物中心协会的定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。美国购物中心协会对购物中心定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的主力店多元化商品街和宽广的停车场；能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。日本购物中心协会定义为：由一个单位

6、有计划地开发、拥有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，配备有停车场，按其选址、规模、结构，具有广泛选择性、方便性和娱乐性等特征，并提供适应消费者需要的社交空间，发挥一定的城市功能。按照国家零售业态分类标准为：是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。通俗的说购物中心就是放在室内的步行街，它更注重客户购物的娱乐体验。具有“大、多、高”的特征。大，就是占地面积大、停车场大、建筑规模大。多，就是行业多、店铺多、功能多（集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体）。高，就是客户档次高，

7、租金收益高。42购物中心运营管理研究报告一、购物中心和百货商场的对比百货商场购物中心1、业态构成按楼层、区位和专柜销售若干类别商品，并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态。集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。要有宽阔的购物通道和良好的动线设计，充分考虑到来客的休息和停车设施，要通过环境的塑造形成自身聚客的引力。2、城市功能百货商城只是一个购物场所，服务特定商圈的百货商品选购者。购物中心是集中众多商业资源的商业地产项目，通过业态整合、长期经营，成为城市或更大范围的商业中心场所和物业旺地，实现城市商业主体定位、城市消费文化聚集。3、金融功能

8、通过商品销售实现经营者和供应商的资金周转。整合了金融、地产、物业和商业的庞大产业链条，并且通过