澳门物业管理的机遇与挑战

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1、澳門物業管理的機遇與挑戰鄭國明澳門特別行政區房屋局局長一.   物業管理概況澳門的住房主要分為公共房屋及私人房屋兩大類，在物業管理的模式上也有不同。澳門的公共房屋可再分為社會房屋和經濟房屋兩類，前者屬房屋局直接管轄的樓宇，後者則按照第41/95/M號法令的規範進行管理。截至2008年底，共有社會房屋37幢3,244個住宅單位8,000多居民。其日常管理，由房屋局委託管理公司進行。經濟房屋的日常管理，在執行第一次分層所有人（小業主）大會的決議前，應由發展商直接或委託專門企業管理。當小業主透過小業主大會選出其管理委員會後，有權訂立或終止有關管理合同，但須知會房屋局。現時，

2、經濟房屋共有42幢樓宇27,457個單位，每戶每月平均管理費約200至250元。其中包括公共區域水電費，清潔費及保安服務，公共設備保養保險費用，以及管理公司固定服務費用之份額等，但是對於一些不可預見之開支，例如維修樓宇共同部份及公共設備，分層所有人也須攤分其份額。澳門現有樓宇約有5,471多幢，大多數為私人所有。澳門的高層樓宇，業權分散，公用地方和公共設施共有，有時更是商業與住宅相結合，管理較業權單一的公共房屋複雜。然而，在市民的公民意識仍須加強，引用的法例比較適合歐洲的情況下，物業管理甚或沒有管理的弊端一直存在，居民與管理公司經常出現矛盾。1996年政府頒布了《分層

3、樓宇法律制度》，物業管理問題才有所改善。該條例其後於1999年被廢止，物業的管理制度則載錄在民法典第五章第四節內，其中規範了分層所有人在管理上之權利、義務及負擔；分層所有人大會之組成與運作及；管理機關之組成、權利和義務等。二.物業管理的經營現狀管理私人樓宇的公司大致可分為三類：第一類是發展商附屬經營的管理公司，管理的大多數是發展商參與興建的物業。第二類是獨立經營的管理公司，是受發展商、管理機關（即管理委員會）等委託管理物業。第三類則是由所屬樓宇分層所有人（即小業主）自組成立的服務團體。現時在澳門開設物業管理公司，只需向財政局（政府機關）申領商業營運牌照，對物業管理經營

4、者和從業人員並沒有特別的規範，截至2007年，物業管理公司約有120間，約12,400物業管理行業人員，包括樓宇管理員、清潔員、前線工作人員、辦公室後勤支援及管理層等人員。現時管理層人員文化程度大專以上的佔30%，中高程度約佔36%，年齡分佈大約為30至55歲（約60%）。管理層的人員有年輕化的趨勢，管理員年齡層在50至70歲，超過90%的管理員是55至65歲，小學學歷者約佔50%，初中學歷者約佔40%。清潔員多由女工擔任，超過九成的清潔員年齡介乎45至55歲，以小學程度佔大多數。物業管理公司人員的薪酬狀況：督察、統籌及辦公室後勤支援員工約有5,000至7,000元；

5、行政業務主管約7,000至9,000元；經理級以上約9,000至11,000元；一般管理員約3,000至3,500元；清潔員約3,200至3,600元。在管理的收費方面，7層以下的樓宇多數為舊式唐樓(約4,726幢)，沒有升降機、防火或保安系統，業主每月只是支付約50元的樓梯清潔費，而樓宇的總體維修保養則長期欠缺。高層樓宇方面，多以委託專業性的管理，現時的收費約0.3至1.0元/尺，一般來說大約0.5/尺左右，物業服務費包括清潔及保安服務費用、共同部分設備之保養費用、以及共有區域之水電費用，有些更包括10%的維修基金。三,澳門物業管理的挑戰與機遇澳門自回歸後，以博彩、

6、旅遊、會展為發展方向，並隨著賭權開放，外資增加，內地與澳門簽署更緊密經貿關係安排（CEPA）及內地開放自由行政策，均促進了澳門的經濟發展。在房地產方面，在建成及擴建、新動工樓宇方面，由2005年6,224間升至2007年6,441間。隨著高層新樓宇，商業樓宇及大型基建的落成，加速了澳門物業管理服務的需求，同時亦推動著物業管理朝著高水準服務要求之方面邁進，為澳門的物業管理的發展帶來機遇。在經濟迅速發展之下，亦為物業管理行業帶來人力資源緊張問題，為其發展帶來衝擊。由於澳門以博彩業為主，加上近幾年一些大型國際博彩公司以高薪吸引不同行業人士轉職，造成行業人員流失，加上行業普遍

7、薪酬較低，職位一旦空缺則難填補，部分公司只好將入職要求降低，結果影響其服務質素。部分職位元如總管、物業行政主管、巡查督導主管、部門經理等中層職位更長期缺人。物業管理業除要面對人力資源問題外，亦要面對其他問題，如部分小業主欠交管理費，大型物業管理公司進駐所帶來的競爭等。另一方面，由於部分小業主未有履行其義務，欠交管理費，常引致管理公司陷入經營困難的狀況。同時，隨著樓宇落成的時間，部份樓宇共同部份缺乏維護，及樓宇的外表及內部設施日漸老化，在有需要維修且要攤分費用時籌集資金不足，難以開展有關工程，令到樓宇狀況變壞，再者基於保障私有產權的原則，若私人物業未有