商业房地产运营管理模式的创新与应用

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1、商业房地产运营管理模式的创新与应用宁波星馨房地产开发有限公司浙江宁波315000【摘要】我国房地产市场发展己经经历了20余年的历程，从最初的开发经营一直发展到以顾客需求为中心的阶段，特別是目前随着城市化进程的不断加快,人民牛活水平不断提高，商业房地产己经成为房地产市场中的焦点所在，吸引着业界人士的极大关注。鉴于此，笔者结合自己多年来的工作经验，从不同角度针对商业房地产运营管理模式的创新和应用展开了一系列分析。【关键词】商业；房地产运营管理模式；创新运营主要是指在牛产经营过程中，将全部的人力与技术等要素转变成为最终的产品的过程，而运营管理主要是指针对该过程展开管理，主要涉及到产品

2、设计、开发以及控制等方面内容，商业房地产运营管理实际上就是针对房地产设计和开发过程展开的管理。近年来随着商业房地产业的不断发展，商铺的销售业绩非常可观，但是后续管理上的问题也应该引起注意，目前商业地产行业中存在较高的风险，同时在经营过程中暴露出了一些问题，最终导致很多房屋出现空置的现象。这种情况下针对商业房地产运营管理模式展开创新很有必要。1我国商业房地产发展的驱动性因素商业房地产的特殊性直接决定了商业房地产运营管理上和传统意义上的运营管理存在着一定的差别，这种差别的存在正是进行商业房地产运营管理模式创新的关键所在，下面我们就从我国商业房地产发展驱动因素的角度针对商业房地产运营

3、管理模式创新展开分析。1.1市场成长驱动因素目前我国房地产行业已经渐趋成熟，但是商业房地产始终处于发展的初期。2013年我国社会消费品零售额与十年相比翻了十倍，但是从商业购物中心的数量上来看，与发达国家相比始终相去甚远，随着商场零售市场的不断发展,广大商业房地产商慢慢的看到了这一领域中存在的巨大市场空间，不仅在购物中心数量上存在着差距，同时我们还应该对购物中心是否和目前的消费需求相适应进行充分的考虑，力争做到供求平衡，将零售业购物载体的巨大潜力充分发挥出来，极大的促进市场经济的快速发展。1.2需求驱动因素早在十年前，我国消费率水平是61%,与世界平均水平相比低了将近20,与我国

4、发展水平相当的泰国、菲律宾等国家相比持平。目前我国消费率增长了将近83%,与世界平均水平相比略高一些，课件居民消费空间存在着巨大的空间潜力。在这十年的时间里，我国零售业得到了快速的增长，门店和销售业绩都在不断增加，在网上购物上不发达的年代，商场零售业发展的如火如荼，各种个性化与高品质的服务逐渐受到了广大消费者的欢迎，这种情况下世界前50强企业涌入到中国市场中，在消费需求的驱动下，开发商们都想实现各自利润的最大化。1.3供给驱动因素因为商业房地产租出门店的数量在不断增加，很多高端产品的租金非常高，其至达到了普通住宅的3倍，投资冋报非常理想，其投资效益得到了市场的普遍认可，这样一来

5、就形成了供给驱动因素，与别的驱动因素一同起到了协同性作用。1.4协同提升驱动因素在超市、商场以及百货等投资计划应该对周边住宅及公寓的分布进行充分考虑，同吋还要针对自身对周边环境和价值的影响进行分析，使二者之间能够协同提升，这样才能使项目的综合价值与开发生的投资观念相符合。1.5竞争驱动因素写字楼、住宅等形式是比较单一的，几乎形成了几种固定的模式，不会有太大的变化，但是目前商业房地产尚处于初始阶段，加上存在市场竞争及刺激消费等特点，可以对更多的卖点进行挖掘。据此可以拟定主题，对地产项目进行合理的规划，促进综合竞争力的提升。2构建我国商业房地产统一运营管理模式随着国家宏观政策对房地

6、产市场的调控与整治，房地产行业资本开始涌入到商业地产开发领域中，在这种情况下只有把握住我国商业房地产统一运营管理模式的理论核心，深入理解我国商业房地产统一运营管理模式的理论核心的特征与内涵，引入我国商业房地产统一运营管理模式的理论核心的实现机制，才能实现商业房地产运营管理模式的价值。2.1我国商业房地产统一运营管理模式的理论核心在商业房地产中主要涉及到投资商、开发商、经营商以及消费者四个利益主体，这些利益主体实现利润的方式都存在不同，其中，开发商的利润是利用销售和租赁商铺得到的，投资商和经营商的利润是利用顾客的购买行为得以实现的，经营是保证这种共赢关系的核心所在，只有使消费者满

7、意度得到提高，将资金、市场以及资源统一起来，才能使四者的协作共赢得到实现。所以，开发商应该对各主体的利益所在进行仔细分析，对自己的利益进行保证，整个资源。在运营管理模式创新过程中，应充分考虑到隐性服务和显性服务要素的设计，同时还要对物品和环境药物的设计进行深入分析，特别是要对顾客的偏好和个性化需求进行把握，将系统灵活性提出出来。2.2我国商业房地产统一运营管理模式的特征与内涵现在多数开发商都是抱着一种“一卖了之”的态度和思路对项目进行运作，但是实际上商业房地产项目的招商环节完成之后，随即进入