浅谈转让二手住房个税缴纳

《浅谈转让二手住房个税缴纳》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、浅谈转让二手住房个税缴纳摘要："新政”出台，二手住房转让出现了量价齐升的态势。潜在售房或购房者应了解文件涉及的税收政策，认真对比两种征收方式下，所得稅税负的差异及原因，并对其可能的变化趋势做出判断，从而做出正确的决策。关键词：二手住房转让核定核实税负2013年3月1日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求对出售自有住房，依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。文件出台后，二手房市场再度被炒热。女口：在郑州，二手房交易量呈现“井喷”态势，日均受理业务数量为以前的5倍。又如：在湛江，二手房交易量及价格与去年相比增长较大，其中第一季度二手房住宅成

2、交261.6万平方米。一、文件中所要求的，是新政还是旧规对于二手住房的交易，在文件出台前就有两种征收方式，一种是核实征收，另一种是核定征收。而文件中要求的就是前者。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，按住房转让收入直接乘以核定征收率计征个人所得税。核定征收率由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。湛江取中值，确定为2%o核实征收，个人所得税的税率为20%,计税依据为财产转让所得；

3、核定征收，个人所得税的税率为2%,计税依据为财产转让收入。二、核实征收较核定征收，税负是否一定高单从税率来看，给人的错觉就是在核实征收方式下，税负将大增，这也是文件出台后，二手住房交易量井喷的根本原因吧。但我们仔细分析下，就会看到两种征收方式的计税依据是不一样的，一个是转让收入，一个是转让所得。转让收入是指个人转让住房所取得的全部收入。转让所得是指转让住房所取得的全部收入减除房屋原值、合理费用及住房转让过程中缴纳的税费后的剩余额，也是我们通常所说的净赚额。我们来看个实例，湛江王先生于今年4月30日转让住房一套(不符合条件享受税收优惠政策)，成交价格为80万元，房屋原购房价款为5

4、0万元，可提供合法有效凭证并符合依法扣除标准的相关费用为9万元。核实征收方式下，应纳营业税及附加(城建税、教育费附加、地方教育费附加)为：(80-50)X5%X(1+7%+3%+2%)=1.68万元。个人所得税应纳税所得额为：80-50-9-1.68=19.32万元。个人所得税应纳税额为：19.32X20%=3.864万元。核定方式征收下，个人所得税应纳税所得额为住房转让收入80万元。个人所得税应纳税额为：80*2%二1.6万元。两者相比，同样一套房，核实方式下王先生需多缴纳个人所得税两万余元。那么不管什么条件，核实方式下转让二手住房需缴纳的个人所得税一定会多吗？延用上例，但将

5、王先生取得房屋原购房价款改为60万元、可提供合法有效凭证并符合依法扣除标准的相关费用为12万元，我们再来计算一下：核实征收方式下，应纳营业税及附加(城建税、教育费附加、地方教育费附加)为：(80-60)X5%X(1+7%+3%+2%)=1.12万元。个人所得税应纳税所得额为：80-60-12-1.12=6.88万元。个人所得税应纳稅额为：6.88X2O%=1.376万元。核定方式征收下，个人所得税应纳税所得额仍为住房转让收入80万元，所以个人所得税应纳税额也仍为：80*2%=1.6万元。两者相比，核实方式下王先生少缴纳个人所得税数千元。那么，什么情况下转让二手住房，核实征收方式

6、下缴纳的个稅更少一些呢？我们来做个演算：首先，我们将净赚额占转让收入的比例称为利润率。根据两种征收方式的定义，我们可以得出如是算式：收入沖润率X20%