浅议因管理原因导致住宅开发项目出现问题和解决方法

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1、浅议因管理原因导致住宅开发项目出现问题和解决方法摘要：随着科学建设的不断变化与发展，人们生活水平的逐渐提高，对于房屋建设的要求也越来越高，人们在购买房屋的同时更加注重房屋建筑的质量，这就大大推动了房地产行业之间的竞争，与此同时，一些问题也暴露出来,文章重点从管理方面阐述开发项目存在的问题以及解决措施。关键词：引言让老百姓有房住不仅仅是政府的责任，也是房地产开发企业的责任，一部《蜗居》让房子问题再一次成为百姓茶余饭后的谈论热点，同时把房价和众多房地产开发商推到风口浪尖上，我曾是一名房地产开发项目管理人员，多年来亲历了多个项目的拆迁、建设、验收、安置乃至后期入住装修的全过

2、程，我在本文不谈房价问题，主要从设计和管理角度将自己在项目管理中遇到的因决策、管理水平造成的质量问题导致增加成本、耽误工期、销售不畅，以及给购房者装修带来诸多麻烦谈一谈自己的见解。这些问题有些是我个人体会，有些是老生常谈，有些问题本不应该发生，但又的确屡见不鲜，所以将这些问题一一记录下来并进行简单分析，希望对与房地产开发企业相关的从业人员有所帮助，也能对住房消费者有所启示。1项目中出现的问题以2006年自己参与建设管理的一个高层住宅项目为例,在项目开发建设中出现以下问题：销售不提供贷款，设计变更频繁发生，屡屡重复返工；砸垫层、重铺供热管线现象屡见不鲜，室内温度不均衡；

3、屋面漏水；墙面不平；有线电视通信穿线管不通；窗户开启方向不对，个别楼层窗户甚至尺寸问题无法安装；卫生间自来水和供热水平管安装不符合规范，严重超高而导致有效层高降低；室内排水管反味严重；地下车库覆土厚度不足、内部保温措施不到位，导致水管年年冻裂，大开挖不够充分，周边旧有毛石基础及碎石严重影响官网施工和维护等等。2导致出现上述问题，从开发企业管理角度来看主要有以下几个方面的原因2.1管理人员能力欠缺，不能为决策者提供全面有效的计划、方案及建议，如设计户型设计与该地段市场主体消费需求不符，成本核算不够准确造成工程款支付计划紊乱。2.2工程管理人员管理水平不够，对设计施工图未

4、进行严格审查，导致施工过程中问题频繁出现，导致工程质量问题屡屡发生；对施工方案未认真研究讨论，仓促开工，导致在交叉施工作业时秩序混乱，返工时有发生。2.3工程管理人员工作态度不够严谨，未严格执行各项施工技术规范和技术标准，例如土方大开挖不够充分和门窗尺寸不符等低级错误。2.4各个环节衔接沟通不够，因频繁的出现问题而被动进行频繁的设计变更。3解决问题的方法3.1组建专业管理团队，包括市场营销、设计、施工管理、成本控制、财务管理等专业并具备丰富实践经验，每一个环节管理人员尽量做到择优而录。3.2提高团队意识和执行力。以既定的方案为目标，坚决执行，在做好本部门工作的同时，尽

5、量从全局利益出发，与其他相关联的部门多沟通，简捷、高效地协同配合，高质量地完成每个环节。3.3建立全面管理控制体系，包括在市场分析、方案设计讨论，图纸审查，成本控制、财务支付计划，设计变更、销售方案、考核体系等方面应有全面、严格的制度，把问题尽可能在设计阶段予以消除。3.4定期对各环节工作人员培训。随着近几年房地产业快速发展，诸多相关联的事物也在发生变化，如设计理念、需求方式、建筑材料、施工工艺及管理模式等好多方面都在不断提升进步，所以必须要加强各个方面、各个环节的培训。3.5提高各个环节工作人员责任意识、品牌意识和合理的物质待遇，增强管理人员的归属感、使命感，通过软

6、件和硬件的共同提升来塑造企业文化，从而不断提高管理水平。参考文献[1]徐江•住宅开发项目买方融资管理研究[J].天津大学学报，2009.