房地产行业：越南房地产深度观察，越南是十年前的中国

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1、请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明木棉花开，冬不再来！自2006年加入WTO以来，经济高速发展，外资持续流入，今年，在中美贸易摩擦背景下又成为产业转移的目的地之一，越南这个东南亚国家近年俨然成了实业和房产投资的热点目的地。2018年进入胡志明楼市最多的外国人来自中国大陆地区，占比近30，我们认为其中一个很重要的原因是经历了中国楼市暴涨的中国人，都想要有再来一次的机会，没买的重新买，买了的多买点，而越南像极了十年前的中国，胡志明像极了十年前的上海，但十年后的越南能否达中国的高度，胡志明房价是否能超越上海，仍是未知之数，因此不能简

2、单对比。我们通过对越南的深度观察，发现越南商品住宅市场从无到有，经历了三轮大的周期：1.越南房地产历史：历经三轮周期、振荡上涨趋势明显越南房地市场其实主要是胡志明市场（53亿年销售额规模）和河内市场（33亿年销售额规模），我们以胡志明市作为越南楼市的代表，可以看到，越南商品住宅市场从无到有，经历了三轮大的周期：1）高速腾飞期（2004-2008）——需求强劲、量价暴涨、城镇化率29：2006年11月越南宣布加入世界贸易组织，2004至2008年五年GDP平均增速超过7，此时汇率相对稳定，1美金对越南盾稳定在16000左右。不过由

3、于货币总量暴增，M2五年平均增速超过32，总量为1514万亿越南盾约891亿美元，CPI同比增速在2008年达到惊人的19.9，居民购房保值意愿强烈且居民对经济前景大为看好，因此，入世后的第一年（2007年）房地产销量创出天量，超过1万套，公寓均价突破1千美金/平，最高达到1650美金/平米左右，但当时汇率算，约2801万越南盾/平米。图1：越南房地产周期及核心因素资料来源：WIND、越南统计局、天风证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2）调整衰退期（2009-2013）——加息加税、量价齐跌、城镇化率32：为应对2

4、007-2008年资产价格和CPI的大幅上行，2008年的持续加息基准利率上调近6个百分点，从2007年底的8.25上调至2008年中的14，同时货币发行增速也放缓至23甚至更低，导致2009年房价大幅下跌，同年，越南政府又上调二手交易所得税，从10上调至25，加上越南盾对美元汇率持续大幅贬值近26至1:20828的水平，市场观望情绪浓厚，导致市场迅速冷却，量价齐跌，价格大幅下跌37至1000美金/平米左右，需要注意的是，由于全球金融危机的到来，加息周期很短，2009年之后越南政府又持续大幅降息恢复至9的水平，同时2010年宣布

5、鼓励越侨买房，销量在2010年一度暴增至1.3万套左右，由于越侨精通信贷杠杆推升按揭利率上升至近20，使得2011和2012年大幅回落甚至腰斩至不足5000套水平，不过整体而言，这五年平均年销量为7902套比上一个五年的5198套上涨约52。图2：越南盾对美元汇率持续走贬2300023000220002200021000210002000020000190001900018000180001700017000160001600005-12-3107-12-3109-12-3111-12-3113-12-3115-12-3117-1

6、2-31越南:美元兑越南盾资料来源：WIND、天风证券研究所3）健康发展期（2014-2018）——货币稳定、量价缓涨、城镇化率36：经历了金融危机和欧债危机的影响之后，越南经济重新回归增长，平均GDP增速也恢复到6.4的水平，同时政府采取更为稳健的财政和货币政策，保持M2、利率和汇率都稳定在一个相对健康的水平。房地产方面，经历过之前的量价齐跌，政府在2014年推出30万亿越南盾的购房贷款计划，支持贫困者和公务员优先购房，2015年《住房法》修改，放宽外国人买房条件，只要有合法签证就可以买（但限制了单个楼盘外国人买房不得超过30）

7、，这一措施大幅推升了地产销量，日韩和中国投资者大幅增加，销量更是在2015年放宽当年暴增至超过3W套，价格2018年恢复至1210美金左右，需要注意的是，以美元计价并未创新高，但是如果以本币计价，由于2008和2018年的汇率分别是16977和22825，对应本币价格2018年达到3523万越南盾/平米超过2008年的2801万越南盾/平米近20。总结：越南房地产历经三轮大周期，以本币计价的房价已经创出新高，以美元计价的房价在也已经接近2008年高点，从量上看，销量更是十年前的10倍，房地产市场振荡上涨的趋势较为明显，更是反映出本

8、地居民及外国投资者对越南经济及房地产中长期看好。请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1.越南房地产现状：供需两旺越高端越涨、租金收益率高位略降由于数据可得性的缘故，我们采用2019年1月9日CBRE的公开报告《VietnamRealEstateM