2016房地产行业调研报告--317

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1、目录2016年，不变的是资源，变的是思维一房地产调研报告11政策法规，宏观背景11.1政策法规一宽松政策保障房地产经济推动力11.2经济形势一调结构稳增长须加减乘除并用21.3土地市场一土地购置活动进入收缩期，价量齐升时代终结31.4金融政策一施稳健的货币政策维护金融稳定62标杆企业-万科82.1公司概况82.2经营管理模式一201292.3核心价值观一创造健康丰盛的人生103现状一行业集屮度上升白银时代來临103.1市场格局一结构加剧分化103.2价格预期一全国商品房成交价预计2016年增长7%左右103.3供需一存量新高位，去库存重中之重

2、114发展前景一房地产行业仍是支柱产业124.1行业特点一政策敏感124.2思考一运营思维转变推动主业发展135马云年初浙商会议对于2016经济的思考142016年，不变的是资源，变的是思维一房地产调研报告1政策法规，宏观背景1.1政策法规一宽松政策保障房地产经济推动力一是去库存成为2016年中央到地方政府的主要工作，一切的政策与调控都会为去库存而放松。二是住房需求会再次获得释放，二孩、户籍、公积金、房贷首付与利率下调等政策利好，刺激购房需求。三是一二线城市房地产市场持续火爆，三四线城市则逐渐平稳。四是货币政策依然存在放松的空间，降准、降息。

3、五是宏观经济增长7%以卜-的增速,6.5%以上的增速R标，房地产将为经济增长提供动力。毫无疑问，2016年全国房地产市场不会比2015年羌，会好于2014年。从中国房地产发展历程来看，房地产发展的各个阶段受政府政策影响较大，主耍分以下阶段，(1)1999年至2003年，国家提出“住房市场化改革”、“明确房地产支柱地位”等政策支持房地产行业发展。(2)2004年至2007年“调控供需、抑制房价”是房地产调控的主旋律，房地产销售面积依然延续增长态势。(3)2008年金融危机直接影响房地产行业销售而积增速同比下降19.70%,为近十年来首次增速下降

4、的年份，为此，政府捉出“重申支柱产业调节投资”的政策，冃国家加大了固定资产投资力度，2009年房地产市场迅速冋暖，销售面积和增速均大幅提升，2010年和2011年房地产市场销售情况保持良好，房地产价格增长较快。(4)“房地产深度调控，促进房价合理回归”是2010年至2013年期间调控重点，房地产销售波动上升，2013年房地产销售面积增速达到17.30%。(5)2014年宏观经济增速放缓，房地产销售面积和增速下滑明显，2014年下半年开始,“930”新政、“330”新政、降息降准等政策陆续提出，以及近期中央提出放开二胎政策、习主席首次提及去库存

5、等，带动2015年以来房地产市场呈现出冋暖迹象。2014年在全国房地产行业整体降温的大背景下，宏观调控理念正在逐步发生变化。1.2经济形势一调结构稳增长须加减乘除并用未来两年，中国经济增速在投资减速的压力下还将继续下行，预计2016年经济增速将在6.5%-6.7%Z间。捉高增长率需从供需两方而入手，总量与结构问题都不可偏废，改善供给结构、效率与扩大需求两手都要抓。供给侧结构调整应以新发展阶段背景下的需求结构转换为愿景指导，在做减法的同时更加重视做加法，做除法的同时做乘法，在用加法调整供给结构的同时扩大需求稳增。2016年中国经济将呈“降中趋稳

6、”态势，或呈“L型”走势。具体來说，2016年中国经济将呈如下趋势：一是GDP增速将跌至6.5%左右；二是“三驾马车”中的出口呈0%上下低迷增长，投资和消费将分别呈8%、10%左右的增长；三是经济结构继续优化，消费对GDP贡献率达到70%左右，三产占GDP比重上升至53%左右，城镇化率上升到57%左右；四是财政收入、企业利润等继续差强人意；五是资源环境压力仍然较大。但屮国经济前景光明，因为经济全球化趋势继续持续，全球经济在深度调整屮曲折复苏；新一轮全球技术革命和产业革命蓄势待发；制度变革、结构优化、要素升级（或改革、传型、创新）“三大发动机”

7、带来的制度变革生产力、结构优化生产力和耍素升级生产力述将逐步释放；消费结构还在升级屮，市场潜力很大；已积累的雄厚物质基础和人力资本将继续发挥作用等。1•3土地市场一土地购置活动进入收缩期，价量齐升时代终结2015年，中国房地产市场在宽松的政策刺激卜-，总体上步入了复苏通道。2016年全国房地产市场依然是机遇和挑战、守正和出新、坚守和转型并存的大时代。1.3.1市场供应-全国房地产开发企业土地购置面积预计2016年增长8%左右。购置面积同比2014比1-11月降幅成交款同比2014比1-11h降幅22811万平方米下降31.7%收窄1.4个百分

8、点7622亿元下降23.9%收窄2.1个百分点从近年来的土地购置面积走势看，随着2009年房市转暖，2010年土地购置面积快速上升。2011年创历史最高值，其后呈振