济南项目报告济南燕山桥项目情况初步分析

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1、Subject:济南燕山桥项目情况初步分析1-位置与四至1）位置项目位于济南历下区，东西向中轴路“经十路”与“二环东路”相交的“燕山立交桥”西北角，历下区特点是济南2/3的高校云集于此，文化气息浓厚，属于济南中高端商品房分布区域。山东建轨王程学尿」和大润发止山东艺术犬学院■IB化山礬％东公安专科学校路子•A路B路山文东二小!a!：中建八局协议拿地区域II中建八局I:合作方公开市场拿地区域千佛山医院项目位置示意2-规划指标按目前项目信息，规划指标如下:容积率2,50规划总用地面积88,680m2规划建设用地面积75,347m2代征城市公共用地面积13,000m2地上总建筑面积188

2、,367m22-项目背景1）合作方：中建八局，在当地施工领域有较强影响力，并已成立山东中建房地产开发公司。2〉项目渊源：济南市2003年确定了100亿重点投入5大项目，其中“四片区”项目涵盖商贸/科技文化/商业/居住等地产开发内容，共200余块、5000余亩用地，沿济南16公里长的东西向中轴路“经十路”展开。该项目为“四片区”项目的东部起点，属其中的科技文化片区，由济南城乡建设指挥部负责协调，指导方针为：“政府组织、企业运作、市场竞争、自求平衡”。3）获取方式：项目共有两块用地，协议与挂牌相结合，政府要求整体实施开发。A地块57.51亩协议出让，现为中建八局划拨办公用地，于199

3、9年完成立项和规划，因八局内部意见不一，拖至2002年底方交了约20%的土地出让金1000多万，最近新任市长鲍志强指示该地块8月底前交齐40%评估出让金，按当地政策即可签订土地出让合同，完成A地块全部协议出让。B地块面积55.51亩挂牌出让，现为中建八局及济南灯泡厂、批发市场现状用地，后两家单位物业产权关系复杂，拆迁难度很犬，政府原计划5月采用不包拆迁的“现状挂牌”方式岀让，发觉实施有难度，后又调整思路，拟委托某开发商进行一级开发整理，采用包拆迁/出让金的“总价挂牌方式”出让，计划最迟延至7月挂出，目前进展有困难。八局已对A/B地块综合平均地价进行预估，为320万/亩，则可预估B

4、地块挂牌价有超过400万/亩的可能。4）合作模式：因政府要求该项目整体实施开发，八局一方面进行内部协调，计划8月底前交齐40%出让金协议拿到A地块，另一方面正积极寻找合作伙伴，通过帮助其以挂牌方式拿到B地块，再以双方土地面积比例确定相应入资比例成立合作公司，八局提出可以放弃控股要求，但必须由其负责项目整体施工。目前上海恒高地产已经介入，双方合作框架已初定。3-市场初步分析1）整体市场分析T—投资一•一竣工销售面积T-销售额市场供需走势图—数据来源：济南市统计局7272ooooooooooo505052211Z00Z+—手房价格亠二手房价格市场价格走势图—数据来源：搜房结论：济南市

5、场整体较为封闭，完全依赖当地购买力，供需增长较为缓慢。目前市区人口220万人，目标达到400万人口，市场容量较小，发展态势较温和，项目开盘极难出现火爆情形o2003年全市地产投资额74.1亿，竣工254.3万平方米，销售额55.5亿，与其他中等城市相比，总体均价水平较高，交易不够活跃。随机调查当地居民购房趋向，购买力普遍有限，很多潜在购房者尤其是年轻人倾向买二手房，二手房市场很活跃。2）区域市场分析济南历下区典型项目分布/立面/均价图三庆燕柳园均价¥4650/sm均价¥4600/sm山路大;术学I专科学校西学校省地方iL省〕IX井平顶山西蒋嵋▲回龙山五小区子体昔运动屢I山东工千

6、佛山公园▲義翅山I3三庆.枫润山居大舜天成均价¥6200/sm建工燕东苑（精装）均价¥4800/sm正大.城市花园均价Y310()/sm结论：历下区属济南中高端产品市场区域，该项目半径约3公里范围内房价多在¥4000-5000/sm,远高于全市¥2770/sm的水平。鉴于当地高端购买群体有限，初步判断存在一定的市场风险。通过现场踩盘，难以感受项目热销场景，总体销况较为一般。例如该项目北侧“三箭.吉祥苑”均价¥4800/sm,规模10万平方米左右，开盘一年销售率仅在30%左右。东侧“中润世纪城”属于当地名盘，均价¥5200/sm,一期15万平方米左右，开盘近一年销售率60%左右。2

7、-静态测算初步定位该项目均价¥5500/sm,按我方占60%股份测算：若按理想状况B地块挂牌成交价290万/亩左右，销售回报率11.28%,能达到我司回报要求。若按挂牌可能成交价400万/亩测算，销售回报率8.36%,低于我司回报要求。3-SWOT分析1）优势及机会>合作方有较强诚信度并有合作基础>项目位置优越，位于黄金区段>周边交通便利，配套齐全，市场认同较高售价2）劣势及威胁>“现状挂牌”模式易出现拆迁成本不可控、地上物权属复杂难拆的局面>挂牌地块呈现总价低/单价高的特点，门