资源描述：
《对于中国住宅商品房市场分析与预测》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、DOI:10.14089/j.cnki.cn11-3664/f.1998.03.008◆流通形势分析AnalysisofMarket中国住宅商品房市场分析与预测陈资灿(厦门大学经济研究所)摘要:本文综合多种因素,详细分析了我国住宅商品房市场价格现状以及供求态势,指出当前我国房地产市场难以走出低迷状态。另外,本文还对我国房地产未来发展趋势作一系统简要的分析,并指出,从中长期看,我国房地产市场前景良好。关键词:市场分析住宅商品房房价住宅业是国民经济的重要基础产业,将成7000万平方米,1997年这一问题依然十分严为我国新的经济增长
2、点,可以带动钢铁、水泥、重。机械等50多个相关产业的蓬勃发展。然而由于2.住宅商品房价格及其结构不合理种种原因,目前我国住宅商品房市场仍然低迷,从我国的情况来看,住宅商品房价格偏高今后市场走势如何成为令人关注的问题。本文的现象已十分普遍。支持这个判断的依据主要试图从经济学角度对该市场作一研究分析,以有三:一是从1985年到现在,我国商品房价格把握其基本特征和变化趋势。以超过20%的年平均增长速度递增,远远超过一、我国住宅商品房市场及其价格的同期经济增长率和通货膨胀率。二是根据国际现状透视一般经验,商品房价格相当于普通居民家庭年
3、改革开放以来,我国城镇住宅建设取得了收入的3～6倍时,其价格比较合理,因为这一可喜的成绩,这是有目共睹的。同时,我们也应价格水平是商品房供求双方都能接受的价格,该清醒地看到,我国居民人均住房面积仍然较房地产市场则呈现出购销两旺的局面。而我国低,房地产价格仍与经济发展水平不相称,具体目前各省市的房价相当于我国城镇居民家庭年体现在:收入的3.72～15.76倍不等,全国平均为9.841.居民住房紧张与大量存房积压的现象倍。三是商品房的租售比价(房屋月租与售价)并存悬殊太大。统计结果表明,目前中国城镇住宅目前,我国近600个城市的人
4、均居民住宅的租售比价为1∶3000,而正常情况应为1∶建筑面积仅约10平方米,远低于发达国家水1000左右,可见其比例严重失调,制约了住宅平。全国城镇居民人均居住面积低于4平方米商品房市场的发育和成熟。的住房困难户约有450万户,约有30多万幢、3.房地产价格上涨速度过快4000余万户危旧房需要更新改造,而我国城镇统计资料表明,从1985年到1997年,我国居民才1.05亿户,即占城镇居民总户数的商品房价格以超过20%的年平均增长速度递45%左右的家庭住房条件亟需改善。同时,随增,远远超过同期经济增长率和通货膨胀率。着工业化进
5、程的加快,农村人口城镇化的步伐“八五”期间,全国商品房价格上涨率、零售物价也会相应加快,住宅商品房压力无疑会增大。上涨率及家庭收入上涨率年平均分别为而另一方面,大量商品房空置、积压,房地产市19.8%、12.0%、17.9%,其中,1992年房价上场相对疲软。统计结果表明,1995年底,全国商涨率高达30.9%,而同年零售物价上涨率和家品房空置面积有1032万平方米,1996年底达庭收入上涨率才分别为5.4%和16.5%。通过24《中国流通经济》双月刊1998年第3期ChinaBusiness＆MarketNo.3,1998比
6、较不难发现,房价涨幅比其它一般零售商品味着包含在房价里的一些费用不能取消。从中及家庭收入涨幅高得多的状况长期持续,抑制央到地方都发布减免各种税费政策,但令人迷了居民有效需求的形成。惑不解的是,有关费用又都大幅度地上调。4.房地产交易市场秩序混乱在这样一个具有悖论性的舆论氛围下,老这首先表现在城镇土地价格缺乏基准地价百姓、开发商容易对房价走势作出截然相反的的控制和宗地地价的评估,人为定价因素较多,判断,不利于房地产市场走出低谷。造成房价主观随意性很大,引发土地价格秩序混乱,非法现状的原因有以下几点:转让土地、高价炒买炒卖地皮、隐
7、价瞒价现象严1.投资与销售严重脱节重,给房地产的有序开发制造了许多障碍。其绝大多数开发商只看到了房地产市场巨大次,改革开放以来,有关部门对新建商品房的价的潜在需求,忽视了消费者的需求结构,盲目格定位、住房交付监督调控不力。再次,不少房地开发价高利大的商品房,受收入约束,消费者地产开发商混水摸鱼,变相或恶意抬高价格,使难以实现购买意图,致使存房大量积压、滞销。许多中低收入家庭望“房”兴叹。例如,某市房2.历史原因地产开发公司在销售1996年度解困房过程中,几十年来我国一直实行低工资政策,按现应售价为870元/平方米,除此之外还自
8、设项行商品房价格,普通工薪族根本买不起商品目,收取新菜地建设费30元/平方米,用电增容房。进行经济改革后,虽然工资有所提高,但由费16元/平方米,供水增容费14元/平方米,水于两次严重通货膨胀的影响,工薪阶层收入提押金500元,门牌费20元,信箱费20元,垃圾高的幅度实际上很
