浅议房地产项目管理组织研究

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1、浅议房地产项目管理组织研究【摘要】城市化进程加速的阶段，房地产开发市场日新月异。从地块招标到交付使用及物业管理等一系列过程中也暴露许多问题。研究和分析项目开发过程尤为重要，才能促进房地产市场健康发展。因为房地产涉及面广泛，就探讨建筑工程实施过程中的项目管理部分。通过对房地产项目开发实施为主线，探讨项目管理中的组织职能方面的科学观，重点分析和揭示项目开发流程中的组织相关的问题，并对比分析、阐述事件的原因及建议来引起参建方注意。以期房地产开发更加规范化、成熟化。【关键词】合同管理；组织结构；综合管线随着国家城市化

2、建设进程及人民生活水平提高要求人均占有建筑面积增加。现阶段房地产开发量与日俱增，成片成片的小区如雨后春笋一般涌现。作为工程技术人员，我们很有必要总结并分析房地产开发整个过程和每个开发中的节点和细节，为未来房地产开发市场积累经验、相关人员备做参考，优化设计、控制成本以及为国家节约能源。避免重复建设。由于项目建设属于一个系统，时间跨度：从筹建到交付使用及管理；空间跨度：建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、政府及银行等。包括社会的方方面面。也无论从建筑的质量、安全、进度、资金等等方面都可以做广泛的研究。因为建设

3、单位作为项目开发的组织者，所以今天我们从项目整体建设角度考虑，本文从房地产项目管理的组织入手，以昆山市清华名城小区二期工程为例简单的分析。以此抛砖引玉，鼓励工程技术人员对房地产项目积极地研究，更好的规范和优化项目建设。组织论是一门科学，它是研究系统的组织结构模式、组织分工和工作流程组织，引用到项目管理中来就能解决很多问题。一个好的系统组织往往做到事半功倍的效果，反之将不可收拾。以昆山市清华名城小区二期工程为例，虽然项目以昆山华悦置业有限公司名义开发，但此公司实际是南通市土地综合开发公司一个分支公司。公司采用的

4、项目管理组织结构图一（如下）在图一反映整个项目的职能组织结构，对各单位和个人都有明确的指令执行与接收，使项目管理职能明晰化。但是仔细研究我们可以发现分公司工程部经理扮演的角色过分重要，在整个组织结构中起中枢作用。事实中，我在担任这一职事感觉事情过于繁杂。也发现了很多问题。例如：在图中你会发现分公司工程部经理与材料公司是双向箭头，彼此之间是对等关系。市政工程在雨污水施工时，7月2日上报甲供材8只11日玻璃钢化粪池要求19日进场。总公司的材料公司由于不断在市场寻价、对比、并对相关技术指标的不了解造成25日仍没进场

5、，在公司总裁干预下7天后才进场。造成项目进度滞后13天。如若公司不设立材料公司或者材料公司在我分公司工程部项目职能组织下线下，此类事故就不可能发生。也是我们值得改进的。分析完项目组织结构和组织分工后，我们就此开发项目探讨下工作流程的组织上有哪些建议和改进。我们从工作流程的整体和局部分别分析。（1）项目开发的整体结构，以下是本项目工程进度实施表一：一般多层小区5万多平方建筑面积的小区开发周期为2年，我们就以此典型案例分析工程工作流程的优缺点。为什么绝大多数建设单位采用这表一的工作流程呢？因为这是根据经济学原理，

6、项目开发资金早投入早回报的原则，尽量缩短建设期，加快投产期。根据昆山市商品房预售条例规定主体结构施工至2层可以办理预售许可证。所以根据表一理论上我们投入到1277万时（即开发周期第一年的6月初）就可以进入资金回收期。缺点是对场地的前期处理如临时道路、现场用电排水等临时设施投入就是重复建设。而少数建设方采用开发工作流程表二：我们来比较下表一和表二不难发现：首先从资金投入方面看表二要等到投入3141万（即开发周期第一年的12月初）才能开始产出。而我们通过项目审计部查出前期重复建设的费用为74.3万，然增加投产18

7、64万以当年贷款利率5%（—至三年期），利息为93.2万（大于74.3万）。就表一方案的资金价值是可取的；其次重要的是早投产6个月，销售的时间价值是无法估量的。但是我们仔细思考表二方案对分批次开发的地块，完善配套就销售而言是个优势，也为后序建设提供条件。所以也有少数建设方釆用。（2）就项目的局部工作流程组织上，我们从实践中得出：其一前期准备对建设单位来说工作量也很大。一方面在内业工作资料员报建项目组织上需要运用建筑工程项目进度控制的方法控制。首先从工程合同管理的角度，前期是考察相应参建单位并订立合同的时候。响

8、应国家关于建设工程审批制度的完善和实施。为了配合报建的需要。作为建设方合同管理我们一般把合同分为4类。第一类基建类合同，如土建、市政合同；第二类咨询类合同，如监理、设计、测绘检测等合同；第三类外包类合同，第四类配套合同，如供电、水燃、气，弱电等。分类组卷，专人管理。房地产开发企业在办理建筑规划、施工许可证是采用依次施工的进度控制方法；然而建筑施工图审查、消防施工图审查、防雷、抗震等采用平行施工和流水