关于我国房地产调控政策效用和其治理探析

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1、关于我国房地产调控政策效用和其治理探析摘要：近年来，随着市场经济的快速发展，我国的房地产事业的发展已经取得很惊人的成就，但是随之而来的也产生了很多的问题，比如：房地产市场调控政策的多样化并没有使房地产事业取得相应积极的效应，房地产泡沫、可供给结构失衡等诸多问题并没有得到有效地解决，针对这些调控政策的失效情况，经过诸多调查找到治理途径，最大程度的减少调控政策对房地产市场的负面效果才是关键。关键词：房地产市场调控政策效用治理随着现代社会房地产市场体制的逐步完善，政府对于房地产调控政策的诸多改变，由原来的单一行政政策开始转变为将行政政策和经济政策结

2、合起来，运用财政政策和税收政策的调控机制共同对房地产市场发挥作用，用政府调控的最小负面效应达到房地产市场治理的最好效果，通过近年来对于国家房地产调控政策的效果分析，不断地深入市场调查，解析调控政策的运作体制情况，从影响调控政策的各个方面制定出针对性的治理政策。1现阶段我国对房地产市场调控政策的研究现状国家统计局发布的2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在新建商品住宅中，与前一月相比,70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.1%,最低为下降1.7%o与前一

3、年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。12月份，同比价格变动中，上海涨幅最高为21.8%,最低的为温州，下降2.8%o显示出房地产市场持续高涨，宏观调控效果不甚明显。针对现阶段我国房地产市场上出现的诸多政策调控失效的诸多问题，政府的调控政策并没有取得理想的效果已经是学术界所达成的一致共识，通过分析现有房地产的市场资料，总结出了许多政府调控政策中调控工具选用不当的情况，但是，因为行政法规覆盖了房地产市场的每个环节，调控政策工具的选择并不是解决房地产市场失衡的最主要的问题，因为地方政府对于国家调控政策的执行并不到

4、位，再加上房地产的开发商对于企业超额利润的过分追求，在一定程度上就为政府调控政策的失灵找到了合理的解释，使看上去似乎严厉无比的政策，在巨大的市场潮流中显得苍白、无力。另外，通过对于政府和房地产开发商之间的博弈调查，分析得出许多针对性的启发建议，完善政府调控政策的手段就是其中之一。但是问题是，这些理论性的建议并没有形成归纳性的实际建议，只是研究房地产市场的学者们从经济学的角度提出的应对性建议，要想从根本上解决房地产市场因为政府调控政策失灵所带来的负面效应，找到合理的治理办法，还需要从长远的角度出发，就如何解决政府政策调控过程中规避政策失灵情况，

5、从中国政策市场以及新兴市场两个角度出发，双管齐下，对房地产调控所涉及到的各个利益主体之间的关系进行长远考虑，从根源上找到房地产调控政策失效的各方面原因，并在这个基础上，寻求最终能够使得房地产市场健康发展之路。2我国房地产市场调控政策的效用分析2.1房地产调控政策过程中需要注意的问题我国房地产市场经过近几年的建设无论从房地产商品的自身属性还是商品对于市场的影响都已经取得初步性进展，为此在房地产的调控政策实施的过程中，主要从以下几个方面进行效用分析：第一、从房地产商品的持久性上看，政府的调控政策针对的主要对象应该是新房或者是期房，从新房或者期房的

6、价格上的调控政策对于房地产市场的影响从长期上能够看出房地产市场的市场走向，从近几年的市场调查效果看，商品的持久性是房地产市场调控政策起到作用的长期体现；第二，从房地产商品的不可移动性上看，这个特性决定了房地产市场的地域性特点，由于地区经济、文化、环境的各方面差异，房地产市场的商品的不可移动性决定了地区房地产的发展程度以及规模大小，因此，一定要根据地域特点合理的实施调控政策，才能够起到预期效果；第三，从房地产商品的泡沫程度上看，房地产商品房价格的涨幅、供应结构的合理程度以及市场的秩序决定了房地产市场的泡沫化的严重程度，需要强调的是，衡量房地产商

7、品泡沫化的各项指标需要政府调控政策的合理调整。2.2房地产调控政策的定性定量效果分析根据近几年我国针对房地产市场出台的各项经济调控政策的具体内容以及调控目标，为房地产市场稳定房价、政府打击房地产市场这两项投机行为具有重大的理论研究意义，政府首次通过市场的调节机制控制房地产市场，对于稳定房价这一调控目标、保障中低收入家庭的住宅需求的供给，另外也没有伤害普通家庭的购房积极性。首先，根据投资者的流动性特点，对于持有地区房产的时间往往很短，主要原因就是炒作现象的日益严重导致的资金流向的不确定，这一类的投资者承受了巨大的机会成本，从一定程度上降低了房产

8、的收益，增加了购房风险，因此，政府应该从税收政策上做出正确的调整，征收营业税的规定不仅能够增加二次交易成本，而且极大地削减了短期投资者的炒作收益预期。其次，对于处于