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1、浅析商业银行个人住房贷款的风险与防范第22卷第4期Vol.22No.4龙岩师专JournalofLongyanTeachersCollege2004年8月August2004浅析商业银行个人住房贷款的风险与防范钟文标摘要:商业银行把发展个人住房贷款作为当前信贷结构调整的工作重点，随着该业务的迅速发展，贷款风险逐渐显现•本文对个人住房贷款潜在风险进行了深入分析，并联系当前实际提出相应的防范措施.关键词:商业银行;个人住房贷款;潜在风险;防范措施中图分类号:F830.589文献标识码:A文章编号:1672—044X(2004)04
2、—0009—02近年来，随着城镇住房制度改革的深入推进，住房建设投资加速扩张，住房消费需求强劲释放，对商业银行个人住房贷款业务提供了巨大空间，各商业银行的个人住房贷款业务迅速发展.虽然个人住房贷款业务已成为商业银行信贷投向的重点,对调整银行信贷结构，拉动城镇居民住房消费，推动国民经济发展起到了积极作用，但我们要清醒认识到随着该业务的不断升温,其潜在风险也在不断地聚集，风险目益显现.为此，商业银行在加大个人住房贷款营销力度的同时，应该加强个人住房贷款的风险研究和风险防范，从而对提高风险管理水平有着十分重要的现实意义.商业银行个人
3、住房贷款的潜在风险分析，经营风险分析（一）来自房地产开发商的风险:1,开发商因资金实力，技术条件，市场因素分析等原因不具备相应的实力，在激烈的竞争中败阵形成的贷款风险;2,开发商由于项目定位不准,经营不善或挪用资金，导致后续资金不足，造成项目不能按时完工，不能按期竣工交房，形成项目”烂尾”，银行用于抵押的期房成了”空屮楼阁”而形成的信贷风险;3,开发商因房屋面积，质量等问题发生合同纠纷甚至解除合同而产生的风险;4,一些开发商与个人串通（组织其内部职工或亲友等），以虚假购房交易合同向银行申请住房按揭贷款，获得银行贷款后就立即转移
4、资金，造成银行的巨大风险.（二）来白借款人的风险：1,借款人提供虚假材料，借款人的”收入证明”是银行对其进行还款能力评估最重要的内容•由于我国尚未建立个人信息系统，对借款人的实际收人，道徳品行无法做到准确的判断和了解,个人提供给银行的资料真实性可信度不高，特别是对一些有劣迹,犯罪前科或从事风险性行业的人不能及时调查清楚,因此存在潜在的信用风险;2,借款人将抵押物多次抵押，从多家银行取得贷款而形成的风险・3,房地产估价不准确，房地产评估中介机构在利益的驱动下，不以房地产的实际价值为标准，按照借款人的要求虚增房地产评估价值而造成风
5、险;4,借款人在述款期内由于收支变化，死亡等意外事件，造成贷款无法按期回收的风险.（三）来自银行内部的风险:1,对借款人的主体资格和资收稿日期：2004—o卜一10信情况调查，审查不严以致于被不法客户套取银行贷款;2,未按规定审批和要求发放贷款，或超越审批权限，未落实审批要求，变通审批条件发放贷款;3,借款，抵押担保等合同的不合法，不规范，借款人的贷款资料不完整，抵押物未经有权部门登记等原因导致抵押无效，或抵押物不足值，抵押率超过规定比例办理的贷款;4,贷款管理不到位产生的风险.个人住房贷款客户群体分散,数量大，贷后管理工作量
6、大，信贷档案管理繁琐复杂，一个客户经理管理着大量的信贷客户，现有的科技手段难以满足业务管理的需要，一些经办人员只能通过电话询问等间接,简单的手段进行贷款调查和摧收，无法对借款人进行有效的跟踪和监管,不能及时了解借款人的工作和收入等重大变动情况,无法做到提前预警和防范，未能及时发现借款人违约挪用贷款，未及时中断诉讼时效，甚至在档案管理过程中对重要贷款资料的保管，交接失误，留下重大风险隐患.（四）来白市场等其他因素的风险:1,部分地区城市规划和土地供应失控,商品房供应结构性矛盾突出，房地产开发企业对大户型，高档商品房与中低档商品房
7、的开发与市场需求的结构失衡2个人住房贷款一般是以住房抵押为条件取得的中长期贷款，一旦房地产市场”降温”，抵押的房产就失去了原來的价值,借款人若在此时违约，银行即使拍卖所抵押的房产也得不偿失;3,由于国家经济金融政策等宏观因素的改变而产牛风险•如利率风险:个人住房贷款期限长，一般在5至20年，甚至长达30年，在这样长的时间跨度内,可能经历几个经济周期,市场利率可能发生数轮变动，可能给商业银行带來不容忽视的风险;4,随着个人住房贷款的迅速发展•该业务在商业银行资产业务的比重达到一•定限度吋，银行可能出现一定的支付因素的流动性风险.
8、二，违反法律导致的风险分析（一）合同无效产生的风险:根据法律规定，房地产开发商主体不合格，合同标的，内容不合法，抵押行为不规范均可能导致合同无效,银行将被动地承受无效合同的后果，给债权保障造成很大的影响丄购房人与房地产开发商签订的购房合同的无效风险.主要表现为:签订合同的房地
