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1、1•某开发商拟购入200宙土地，规划允许建筑面积40万m2,单位建筑面积的建造成木为1020元/m2,专业费用为建造成本的6%,区内设施配套预计为建造成本的15%,岁首为销售收入的5%,年利息率为12%,开发商的百接成本利润率为30%,预计单位建筑血积楼价为30007G/m2o试用传统方法求卡法上能承受的地价。(总开发时间4年，开发成木均匀投入，单利计息)解:根据题意应采用假设开发法Z传统计算。(1)设开发商能承受的地价为V(2)开发完成后的总价值3000x40=120000万(元)(3)建造成本/专业
2、费用及配套费用1050x4x(l+6%+15%)=50820(万元)(4)投资利息Vxl2%x4+50820xl2%x2=0.48V+12196.80(5)税收120000x5%=6000(万元)(6)开发商利润(V+50820)x30%=0.3V+15246⑺V=(2)・(3)・(4)・(5)・(6)=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V则V=20077.08(万元)注:本题中应注意以下儿点：①购买待开发房地产Z费用应计利息
3、；②建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期屮间一次性投入；③成本利润率是以十•地取得成木与开发成本•销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只収前两项之和。2.某房地产为一块气通一平的待建筑空地。土地总而积为1000m2,该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0,覆盖率为50%,土地使用权年限为50年，从2013年8月起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2,可岀租血枳为建筑血积的70%,正常出租率为70%。预计収得土地后建造该写字楼
4、的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费2000元伽2,专业费为建筑费的6%；销售费用和税费分别按楼价的3%06%计；购买土地相关税费为地价的3%,年折现率为14%,利润率为25%,年综合报酬率为9%o预计该写字楼竣工后半年后可出租。跟俊上述资料试川现金折现法评佔该待建筑土地2013年8月出售时的市场价格.解：根据题意，M采用现金流暈折现法(1)设待建土地的价值为V(2)开发的总
5、价值100*12*70%*70%*4000*[1-1/(1+9%)a47]*1/(1+14%)a^%=17332045.9&元)(3)建筑费与专业费2000*4000*(1+6%)*[50%/(1+14%a0.5)+35%/(1+14%)a1.5+15%/(1+14%)a2.25]=7356753.95(元)(4)销代:费用和税费17332045.98*(3%+6%)=1559884.14(元)(5)购地税费0.03V(6)地价V=17332045.98・7356753.95・1559884.14・・：
6、1559884.14・0.03V则V=8170298.92(元)或817.03万元(注：现金流量折现法中,不单独考虑利润,故所给利润是干扰参数)3.某在建工程开工于2012年11月1F1,拟作为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2,土地使用权年限50年，从开工之FI起计，规划建筑面积12400m2,其中商场建筑面枳2400m2,办公建筑面积10000m2；该工程」E常施工期为2年开发成本为2500/m2,竹理费为开发成木的3%；至2013年5W1U已完成9层主体结构，且已投入总开发成木的35%,剩余
7、费用在剩余建设期内均匀投入；贷款年利率为8.5%o预计工程建成后商场即可出租，办公楼即可出售；办公楼售价为每平方米建筑而积5000元，销售费用和销售税费为作价的8%；商场可出租而积为建筑血积的75%,可出租面积为正常出租率的85%,月租金为807U/m2,出租成本及水费为有效总收入的25%,开发经营期报酬率为12%；投资该类房地产的正常投资利润率为15%。试利用上述资料用传统方法估计该在建工程于2013年5月1日的价格。（买房购买该在工程负担购买价格3%的税费，折现率为15%）解：（1）用传统方法求算①
8、设该在建工程正常价格为V②求开发完成后的价格VIV1=5000*10000+2400*80*12*85%*75%*（1-25%）*1/12%*[1-1/（1+12%）a48]=5914.02（万元）③求开发成本及管理费用C1Cl=2500*12400*(l-35%)*(l+30%)=2075.45(万元)④求投资利息C2C2=v*(1+3%)*[(1+8.5%)-1]+2075.45*[(1+8.5%)a7.5-1]=0.134v+130.
