首次和地产开发商对接

《首次和地产开发商对接》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、首接项目说辞前期准备心理准备：对于开发商的认识：开发商永远都是以利益为最基本的出发点，跟甲方的沟通做到保持平常心，不慌不忙，引导开发商能聆听你的想法，不求做到最好，但求绝不出错。资料准备：项目的沟通首先由个前提你要了解市场，了解项目现状，了解区位需求，预计项目出现的问题和现存的问题做提前的准备分析，重要点：你所要谈判的这个开发商基本情况、最近有哪些动向，有什么项目操作的偏好、恶习，便于沟通，拉近开发商对你的信任感和合作关系。初次面访见面：您好！我是西安朗成房地产营销策划公司的XXX.很高兴今天能与贵公司对XXX项目进行沟通，希望我们的

2、建议能给贵公司在项目推进上带来较大帮助。产品篇：简述：项目所在区域房地产走势及调控政策对于近期地产项目的推动及影响。其次：简要分析项目所在区域的整体经济发展情况和供需水平，及产业结构特点。结合大环境及区域情况、简述、分析阶段本项目产品的情况：首先本项目位于,至南至西至东至北周边环境，根据城市发展规划来看，目前我们项目处于1.新城区、2.老城区、3.新、老结合位置、3.即将重新建设的区域，4发展最先受益的地方，区域环境的建设及交通的1.配套齐全，交通发达，生活居住条件便利。2.周边配套缺失处于待开发阶段，但是对于将来有一定的区域升值潜力

3、与地块的发展空间。根据现状了解到，整个项目总建筑面积平米，占地面积，可以看出本项目的容积率，覆盖率，绿化率，车位配比，住户数，由此可见本项目楼盘所要打造的与实际产品定位的1.存在差异2.相吻合。备注:如果存在产品属性与定位上的差异，则可根据于此项目标杆或公司自有相类似的操盘案例进行对比，找出项目的差距与不足。楼盘的规划有1.高层、小高层住宅XX幢、2.酒店、商业、公寓。共幢，层项目分为期建，项目整体可以看出为设计风格，与所要打造打造理念是1.相切合的2.存在差异，如需要重在打造理念则需对产品的进行包装与完善。从产品户型上看，户型结构上

4、看：分为1.紧凑型两房、小三房，2.舒适型大三房，3.豪华型四房，针对于本项目，主力户型大多以1.大面积户型为主2.小面积户型为主，看起来1.大面积户型宽松舒适，2.小面积温馨紧凑，所以项目前期定位我们产品的客群以为主。户型配比建议：做出户型的占比，依据市场调研分析，至平方米之间的户型比较受客户青睐，而至平方米之间的户型处于滞销状态，且本项目所处区域的竞争楼盘户型所占比重较大，同质化严重，本项目应该避免这种同质竞争。产品结构看出此产品多为梯户，居住环境相对比较；根据市场调研，区域各楼盘比较受客户青睐；本项目所在区域内，直接竞争楼盘，存

5、在问题和销售难度；从项目平面图看，楼间距看得出产品品质，与其自身定位相。景观资源设计上看：根据产品自身需求，提出优化建议，园林绿化环境建议结合营销定位和推广主题进行优化，增加树种和花类等的种类特别是营造氛围。打造项目，增添社区定位风格；雕塑小品建议：用来营造社区文化氛围，建议配合项目定位以特色性和生动性为选取标准。社区内的配套优化：根据项目建面规模，和自身定位建议以为核心理念，配备各项功能；同时利用有限场地，满足业主日生活，为项目增加卖点。其次周边配套设施，对于项目；销售样板间：根据项目定位，针对人群的不同，大力的对样板间进行风格包装

6、，更利于当前项目的宣传和后期销售。附加价值方面：针对于物业管理部分建议：，提升项目自身品质，给业主打造良好的生活平台，能得到客群的高度认同感和信赖感。周边竞品分析：，与项目对比：，产品解读：优势，劣势，机会，威胁，项目产品的定位因素：定位：，定位词：诠释，目标客群定位因素：定位：，定位词：诠释，核心客群：次要客群：边缘与潜在的客群：；消费需求与产品诉求分析：，产品卖点与贩卖点。策划篇首先根据项目地域及地块素质及面积对项目提出进一步开发建议1.项目开发节奏建议：分期楼栋户型二期三期一期开发，拉升项目整体形象及价格，树立形象，提升影响力；

7、二期开发，承接一期气场提升档次，增加口碑效应，同时错开不同客户需求；三期开发，实现最高利润。2.根据项目现阶段施工进度，及开发商现金投资现状，我们提出了整体的营销思路：低开高走、小步快跑，（1）前期目的：形成市场热点，低价开盘，以销量来回笼资金（2）中期目的：深入挖掘项目内涵，以品质提高来稳步提升价格，（3）后期目的：提高项目形象层次，在高价格平台上实现最大利润，3.推盘原则1.首先根据工程的进度,市场导向，以及竞争项目推盘节奏、价格变动及时调整项目销售策略；（1）根据目前项目工程进度上：项目目前施工已经，目前处于期，整体市场放量存在

8、趋势，项目区域是状态；（2）推盘节奏近期区域内整体市场存量，销量；周边竞品楼盘的存量，销量；通过整体及周边存、销量的情况对比建议项目推盘可根据推货策略进行合理安排；组合出击推售策略：“好坏搭配、大小共推”扩大客户面，持续