房地产开发商投资风险和管理探析

《房地产开发商投资风险和管理探析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、房地产开发商投资风险和管理探析作者简介：贺珊(1990-),女，湖南衡阳人，华南师范大学经济与管理学院硕士研究生，研究方向：投资与房地产。摘要：房地产业是一个城市发展的基础，是城市经济运行的载体，是整个国民经济的支撑系统与前提。中国的房地产业正处在高速发展时期，城市发展带动房地产业的突增，房地产行业的发展推动城市化进程的不断完善。目前，越来越多的房地产开发商进入市场，在高利润的同时伴随着高风险。通过对房地产开发商投资过程中的各风险进行分析，并提出了相应的管理。关键词：房地产；联合经营；品牌；财务管理中图分类号：

2、F83文献标识码：A文章编号：16723198(2013)18011803企业存在于社会，企业发展依赖于整体社会经济的良性与可持续。过去的几年里，中国房地产的发展带动了中国经济，但也致使中国经济繁荣的表象之下隐藏着重重隐患和危机。在竞争日益激烈的房地产市场中，房地产开发商要想健康快速的发展，必须要注意房地产投资的风险，并对其风险进行管理。房地产投资风险是指在房地产开发经营的过程中，在开发经营利润的多种因素影响下，不能收回其投入的资本或者达不到预期收益而遭受经济损失的可能性或者可能。1房地产投资的特征1.1房地产

3、投资项目的固定性和不可移动性房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。一个房地产项目总是与支撑他的土地结合在一起，房屋、其他建筑物和构筑物都不过是土地的附着物。土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。房地产商品的地理位置在很大程度上其价值，即使是同区域内的同一栋房子，也会因为房地产商品的楼层、面积、朝向、风景、房间内部结构等因素，造成其价格存在较大差异，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果。1.2房地产投资资金的高投入性和回收长期性土地开发的高成本性、房屋建筑的高价值

4、性以及房地产经济运作中的高费用性造成了房地产投资的高资金投入。房地产开发项目开发每一平方公里土地需要3亿元进行基础设施建设，加上房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费，每平方公里开发投资达十亿元以上。一个房地产项目少则数百万元，多则上亿元。房地产项目投资的全过程可分为项目投资决策阶段、投资前期阶段、建设阶段、运营阶段。而这一过程往往需要几年甚至于几十年才能完成。房地产开发项目只有在所有配套工程都建成后，才能发挥其功能，其投资需要在开发过程中一次性支出，这大大增加了投资的力度。1.3房地产投资的高回报性和高风险性房地产

5、投资项目一般都会有30%的利润率，由于其投资额巨大，投资成功即可为投资者带来巨额收益。美国《福布斯》中评选的中国个人400富豪中从事房地产行业的就有76人，占总数的19%,从中可看出房地产投资的高回报率。房地产投资虽然会有很高的回报，但投资资金的回收周期长，投资过程中还会受到很多的不确定因素影响，这些不确定因素变化多端难以预测，使得项目投资始终伴随着高风险。2房地产开发商投资面临的主要风险2.1原材料等的成本升高所带来的风险随着房地产企业的繁荣，各城市内楼盘的“扎堆”效应越来越明显，各片区内开发商数目众多，其间

6、的竞争愈演愈烈。竞争导致钢材和水泥的价格日益上升，劳动力的工资也随着需求的增加而不断增加。作为房地产开发主要成本之一的土地成本，与房地产市场紧密相关。在房地产繁荣的情况下，土地成本也在节节飙升。在北京，中服地块第一阶段规划设计方案招标环节共吸引了200多个单体参与角逐。最终,中信集团以63亿元拿下中服Z15地块，刷新了此前万科五矿联合体保持的年度总价地王纪录。此外，广州，上海，深圳，杭州，武汉，温州等一、二线城市都出现新的地王，推动地价不断上扬。并且，在土地的招标过程中，可能由于企业之间的恶性竞争，导致房地产开

7、发商在时间、投资及精力上大大的人财物力消耗。另外，通货膨胀、银行利率调整、资金变现、稅率变化也会影响房地产开发的成本。在通货膨胀时期，虽然房地产有一定的抗通货膨胀的能力，其价格也会有一定的上涨，导致人们的购买力相对下降，无力支付升值的房地产，从而房地产商品难以售出而使房地产开发商承担风险。2.2供需不等所带来的风险现今房地产市场风险主要体现在繁荣状况的高额利润吸引的巨大市场投资所带来的大量住房和楼盘开发，导致的房价虚高和日益增加的住房闲置之间的矛盾，即房地产的过量供给和居民的有限需求之间矛盾。根据2012年中国

8、统计年鉴显示，2012年1-8月份全国房地产开发投资为43688亿元，同比增长了15.6%,其中住宅同比增长了10.6%o房屋施工面积为511657万平方米，同比增长了15.6%o2012年8月70个大中城市新建住宅价格指数以及二手住宅价格指数的定基比基本都超过了100%,有的甚至达到了110%以上。同时，2012年1-8月份商品房销售面积为57415万平方米，同比减少了4.1%,其中