销售型物业与持有型物业

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1、销售型物业与持有型物业定义从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商

2、厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。采取融资性售后回租方式租赁固定资产，企业所得税方面如何处理？（国标）　　发布时间：2011年04月06日信息来源：国家税务总局字体：【大中小】　　访问次数：3　　答：根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号），融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的

3、行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。融资性售后回租业务中承租方出售资产行为的纳税处理与会计处理分析　　发布时间：2010年09月29日信息来源：中国税收筹划网字体：【大中小】　　访问次数：605　　一、纳税处理规定　　融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务

4、的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。　　关于融资性售后回租业务承租方出售资产行为是否需要确认收入，税法一直没有明确的规定，为明确此问题，近日，国家税务总局下发了《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》国家税务总局公告2010年第13号。　　公告规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。　　根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。　　根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，

5、融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。　　本公告自2010年10月1日起施行。此前因与本公告规定不一致而已征的税款予以退税。　　根据上述规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产行为不视为销售行为，所以不确认销售收入，也不结转销售成本，但计提折旧也按原账面价值计提。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。　　二、会计处理规定　　要想更好的理解和执行此政策，纳税人还应熟

6、悉会计准则对这一业务的处理，以便进行正确的纳税调整。　　1、出售环节　　会计准则明确规定，售后租回属于融资交易的，这种情况下，企业不应确认销售商品收入，卖主（即承租人）应将售价与资产账面价值的差额（无论是售价高于资产账面价值还是低于账面价值）予以递延，要通过“递延收益”科目进行处理，并将递延收益在以后各期进行摊销，调整相关成本费用（贷：管理费用/制造费用等，贷：递延收益，或作相反分录）。　　2、租回环节　　（1）在租赁期开始日，承租人通常应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款

7、的入账价值，其差额作为未确认融资费用。　　会计分录为：　　借：固定资产（或在建工程）（租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者）　　未确认融资费用　　贷：长期应付款（最低租赁付款额） 　　（2）承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值。　　会计分录为：　　借：固定资产（或在建工程）　　贷：银行存款　　（3）未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。承租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资费用。会计分录为：　　借：财务费用　　贷：未确认融资费用　　三、比较

8、分析　　1、相同点　　比较税法和会计准则的规定，相同点是都不确认销售收入，融资利