物业安全保障义务纠纷案例分析

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1、物业安全保障义务纠纷案例分析【案例8】业主人身损害卢先生夜间回家时，在高层电梯里遭遇歹徒，并被其用砖头砸伤，为此花去治疗费若干。卢先生认为自己与物业公司签订了《物业服务合同》，也按期交纳了物业保安费用，对自己所受伤害，物业公司应当承担责任，于是向人民法院起诉，状告物业公司违约，未尽到安全保护的义务，要求物业公司赔偿其损失。【案例9】业主财产损害陈某家住某小区，一日，3名男子趁陈某家中无人，入室盗得人民币若干及手提电脑、相机等物品。从该小区的监控录像显示，3名男子进入大堂并乘坐电梯的时候，大堂没有保安值班；在3

2、人盗窃完毕从电梯出大堂的时候，执勤保安也未对其进行询问；在失窃后的10多个小时中，陈某家中门户大开，保安一直未发现。据此，陈某认为物业没有尽到管理责任，应当承担对自己损失的赔偿责任。遂将物业公司告上法庭。【案例10】业主车辆被盗詹某于2012年11月17日购买了一辆广州本田轿车，其居住在某物业公司提供物业服务的住宅小区，并将车辆停放在该小区的停车场内，按月向物业公司交纳停车费。2013年5月25日零时46分，詹某将车停在停车场，并领取了出入卡。1时57分，詹某的车跟着另外一辆黑色轿车从入口驶出，物业公司当值保

3、安只查验了黑色轿车，未对詹某的轿车进行查验并收回出入卡，该车驶出了上述停车场。当值保安害怕承担责任，随手拿了一张停车卡，填写上詹某车辆的车牌号码，并在打卡机上打上时间1时57分。该车被盗后，当值保安没有及时报警或者向物业公司反映。第二天上午11时许，詹某前往停车场取车时，发现该车被盗，马上向物业公司反映并报警。由于车辆未能追回，詹某要求物业公司赔偿车辆被盗的损失，物业公司予以拒绝，因此引发纠纷并诉至法院。【律师评析】上述案例有一个共同之处，业主因在小区内受到第三人对其财产、人身安全的不法侵害，认为物业公司没有

4、尽到保护其人身、财产安全的义务，遂将物业公司告上法庭，要求其承担赔偿责任。由此，引出一个问题：物业服务公司对小区业主的人身、财产安全保障义务到底有多大，其在业主失窃或业主被侵害情形下应当承担一个什么样的责任？1、安全保障义务的来源：（1）合同约定大多数的物业服务合同都有保安条款，就物业公司对业主人身、财产安全的保障作出了相关规定。若违反相关约定，即使业主的损害乃第三人所致，也可能承担一定的责任。（2）若无约定，看合同目的。从物业服务合同的缔约目的及物业服务行为本身的性质出发，一些诸如保障人身财产安全的内容，也

5、理应成为其义务的基本内容。毕竟，安全、和平、宁静的小区生活环境是业主的首要诉求，且基于这种信赖，业主交取了包括安全保障费用在内的物业费，这种服务是一种有偿行为。（3）法律规定：《物业管理条例》第47条明确规定了物业服务企业的安全保障职责:“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”《人身损害赔偿司法解释》第6条规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限

6、度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。”通过对该条文中“其他社会活动”的解释适用，也可以作为物业服务企业安全保障义务的来源。2、安全保障义务的内容：在合同没有具体约定时，物业服务企业财产安全保障义务主要包括：（1）物业服务企业需要安装必要的设施设备来保障业主的人身财产安全；（2）物业服务企业需建立起一套较为完善的管理制度，并按照这套制度来运作，保障其所辖区域处于安全的状态；（3）物业服务企业在防范制止违法行为方面的安全保障义务如：根据居民区的特点，

7、合理布岗，执行门卫值班制度，对小区可疑人员进行查询，以确保业主和物业使用者的财产安全；在小区内发现犯罪嫌疑以及危险物品或发生治安、刑事案件或各类灾害事故时，要立即报告公安机关，并保护好事故现场做好调查和援助工作等。（4）物业服务企业的安全保障义务是有限的。无论是从物业服务合同的缔约目的，还是从《物业管理条例》关于物业公司安全保障职责的规定看，物业管理中的安全保障服务都应理解为，为物业使用创造方便安全的条件，以及对物业管理区内的公共秩序和公共安全提供防范服务，通常不可能要求其保证服务区内不发生重大刑事案件。毕竟

8、，公共安全的防范是一项社会系统工程，物业公司的安全保障义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，它并不能完全保证业主财产和人身权益不受损害，只能降低这种风险。3、对物业服务企业违反安全保障义务的认定如何判断物业公司是否适当履行了安全保障义务，首先应根据物业服务合同的约定来判断，合同关于安全保障服务的约定是物业服务企业对业主作出的承诺，物业服务企业理应严格全面履行，如未按约履行，不仅违反了善良管理人的注意