娄底湘中大厦项目前期策划报告

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1、长沙嘉城伟业营销策划室娄底湘中大厦项目前期策划报告长沙嘉城伟业营销策划室22长沙嘉城伟业营销策划室湘中大厦前期策划报告一、娄底简介湘中明珠－－娄底，地处湖南中部，总面积8117平方公里，人口400万，辖娄星区、冷水江市、涟源市、双峰县、新化县和市经济技术开发区，1977年建地区，1999年撤地设市。这是一座在改革开放春风中倔起的中等城市，是一方美丽、多饶、神奇的福地。娄星区辖4个乡、3个镇、5个街道办事处，共162个村民委员会，53个社区。人口总数41.2万人，其中非农业人口25.06万人。二、娄底市城镇居民收入、消费特点概述据娄底市城调队2004年1-9月对所辖三个县市区150户城镇居民抽

2、样调查结果显示，今年1—9月份，全市城镇居民人均可支配收入5404.86元，同比增长9.1%；人均消费支出4175.44元，同比增长14.5%。城镇居民收入稳步增长，消费逐步提高，呈现出以下特点：一、收入三升一降，工薪收入的增长占主导地位1—9月份，本市人均可支配收入构成中，只有经营净收入下降，其余三项均为上涨：人均工薪收入（扣除个人所得税、个人社会保障金等）3764元，同比增长10.7%；人均转移性收入1548.44元，同比增长7.0%；人均财产性收入44.26元，同比增长1.3倍。工薪收入与可支配收入增幅基本同步，其占可支配收入的比重由上年的68.7%上升到69.6%，在可支配收入增长中

3、占有主导地位。工薪收入增幅主要是与去年底和今年初,行政事业单位职工增加工资所致。其次是，本市国企改革大刀阔斧地进行，部分改制成功企业，生产强劲恢复,职工的收入较改制前普遍大幅提高。企业的下岗人员和待业人员思想观念进一步转变，一改过去等、靠、要的思想，自谋职业，获得的其他劳动收入增加。上述因素的共同作用，带来了本市城镇居民工薪收入的稳步增长，也带动了可支配收入的同步增长。22长沙嘉城伟业营销策划室二、消费支出快速增长，特征各异（一）服务性消费和享受型消费增幅较大，消费观念转变。1—9月，本市城镇居民人均服务性消费支出1243.62元，同比增长17.2%，高于人均消费总支出14.5%的增幅。八大

4、类消费支出中，只有家庭设备用品及服务支出同比下降，其余七项均有不同程度的上涨，其中享受型消费有较大幅度的增长：人均医疗保健支出277.04元，同比增长11.1%，其中滋补保健品增长2.8倍。人均交通和通讯支出422.63元，同比增长23.1%，其中交通、通信分别增长34.5%、18.4%。人均居住消费291.30元，同比增长41.4%，其中住房装潢支出增长77.1%。人均杂项商品和服务支出154.32元，同比增长49.2%，其中杂项服务增长84.8%。在满足了基本的衣食住行需求以后，本市城镇居民开始注重生活质量的提高。保健身体，便利交通、通信，改善居住条件，提高生活档次，成为人们生活中追求的

5、目标。（二）衣着消费增幅平缓，教育文化娱乐服务消费增幅回落1-9月，本市城镇居民人均衣着消费397.68元，同比增长4.2%，保持平稳增长。人均教育文化娱乐服务消费719.03元，同比增长5.4%，低于上年同期增幅16.2个百分点。今年1-7月，本市城镇居民人均教育文化娱乐服务消费一直处于快速增长状态，增幅保持在20%以上。进入8月份，受样本中上大学人数减少的影响，教育费用相应降低，从而减少了教育文化娱乐服务消费支出。（三）食品消费增速过快，恩格尔系数回升今年以来，本市主要食品价格持续上涨，尤其是农副产品及农副产品加工产品涨幅较大，使得食品消费增速过快。1—9月份，本市城镇居民人均食品消费支

6、出1682.82元，同比增长26.5%。其中粮油类增长39.0%，肉禽蛋水产品类增长28.2%，蔬菜类增长11.4%，糖烟酒饮料类增长13.9%，干鲜瓜果类增长25.2%，糕点、奶及奶制品增长35.05%，饮食服务增长11.1%。恩格尔系数由上年同期的36.5%回升到40.3%。22长沙嘉城伟业营销策划室三、城市之魅：GDP单位：亿元GDP排名增长%排名人均GDP排名全省4633.79.67247长沙928.21141155001株洲383.1511.14105002湘潭267.1911594713衡阳444.2410962227邵阳285.679.312391013岳阳493.7210.8

7、693534常德486.6311.3281085张家界82.51310.3852559益阳239.9119.41152698郴州324.2611.2371216永州283810.67497012怀化249.6109.810508011娄底209.912913520810四、娄底商业趋势1、商业阶段划分阶段类比第一阶段：简单粗放型第二阶段：精致丰富型第三阶段：专业多元化型人均GDP1100~2000（美元）20