【7A版】房地产评估报告内部审核制度.doc

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1、7A版优质实用文档房地产评估报告内部审核制度房地产估价报告审核实际上是对房地产估价师已完成的房地产估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。房地产估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。外部审核是指由房地产行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方(或相关当事人)提供的房地产估价报告进行的质量评判性审核。内部审核是指房地产估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的房地产估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提

2、高房地产估价师执业水平和提高房地产估价报告质量的最佳途径之一。一、审核准则《房地产估价规范》明确指出，估价应遵循预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则和变动原则。据此，在审核工作中必须坚持三个准则，即合法性准则，合理性准则和合规性准则。1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策的角度，评判一项估价活动和一份房地产估价报告是否合法的重要依据。合法性准则在审核报告时主要应用于以下几个方面：产权审核，估价对象的产权应以房地产权属证书或有关部门出具的证明为合法依据；

3、房地产利用条件审核，应以城市规划、房地产用途管制等为合法依据；权益处分审核，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据；估价结果审核，应以符合当地房地产市场行情或符合当地政府有关房地产价格政策规定为合法依据。57A版优质实用文档7A版优质实用文档此外，为保证委托方身份的合法性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份；同时，对报告中是否正确表述估价目的、估价时点、估价作业时间和房地产估价报告应用的有效期等内容，也要进行审核。在实务工作中，一旦发现产权资料不全，或者产权证记载内容与实际情况不符，应

4、要求房地产估价师进一步做好调查核实工作。如房地产抵押贷款评估，必须掌握其权利人和委托人的关系，以及当地政府房地产主管部门书面出具的房地产他项权利状况信息等情况。2、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地进行估价活动的基础上，得出合理的估价结果。房地产估价工作属于社会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”作为衡量服务质量的唯一标准。一份房地产估价报告，通常应同时满足以下三个方面的要求：一是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求；二是满足估价机构保持和增加业务量，以及估价机构质量

5、管理和风险防范的要求；三是符合房地产市场规律，与房地产市场信息的对称。在一般情况下，估价结果的价值定义均指房地产公开市场价值。因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似房地产在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关房地产价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素。3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容都应该符合《房地产估价规范》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的其

6、它要求。57A版优质实用文档7A版优质实用文档合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判估价报告专业服务水平高低的重要依据。根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是：报告格式应符合《房地产估价规范》明确的规范格式；提供的附件数目和内容应符合《房地产估价规范》明确的具体要求；估价报告中各部分内容的表述应符合《房地产估价规范》明确的具体要求。《房地产估价规范》对估价报告中各部分内容的表述，是有具体要求的。如估价方法部分，要求“在一项估价中报选的方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据”；对于房地产价格确定的方法“

7、说明要求对不同估价方法结果进行增值或减值调整原因，对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终房地产价格的，要解释其方法选择的依据"等等，并要在结果报告中应说明估价思路、采用的估价方法及其定义和计算公式，在技术报告中应说明估价思路、采用的估价方法及其选择的理由。又如估价测算部分，应详细说明比较案例的选择、各项原始数据的来源和各个参数、系数的确定等，以及详细说明测算的全过程。再如估价结果部分，应详细说明对不同估价方法估算出的结果，如何进行分析比较和采用一定的数学处理，并如何结合考虑一些不可量化的价格影响因素，最终

8、合理确定估价结果。二、分级审核制度及审核要求为了规范内部审核工作，房地产估价机构应建立内部审核制度，实行分级审核制度。房地产评估报告审查分为：房地产估价师自查；一审为评估小组组长审核；二审为评估部经理审核；57A版优质实用文档7A版优质实用文档三审为终审，即机构总估价师审核。各级审核人员，均应依据上述审核准则，并视估价对象的具体情况，采用上述相应的审核深度标准进行审核。在具体审核过程中，各级审核人员