住房抵押贷款支持证券化：中国面临的障碍与政策选择

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1、摘要资产证券化是近30年来资本市场上最主要的创新之一及最重要的融资工具。住房抵押贷款证券化是资产证券化的起源和最主要的形式，是我国推进资产证券化的首选形式，目前中国建设银行正在紧张地筹备启动我国的住房抵押贷款证券化。本文首先深入而全面地分析了资产证券化的发展概况、理论体系、操作步骤、融资特点等。并把资产证券化的理论体系概括为：一个核心原理——现金流分析原理，三个基本原理一～资产重组原理、破产隔离原理和信用增级原理，指出它是一种低成本、非负债性的表外融资工具，是一种比直接融资更加先进的融资技术。然后以美国为主，结合加拿大、香港、澳大利亚等国家(地区)的情况，深入考察了住房抵押贷款

2、证券化的市场构成、运作过程、资产支持证券的特点等，并进行比较，揭示出它们的共同点与不同点，接着文章结合我国的实际情况，指出我国的住房抵押贷款一级市场发育不良、二级市场不存在，与住房抵押贷款证券化有关的法律、税制不健全，信用评级、增级机构和机制不成熟，资产支持证券的投资主体力量薄弱，这些都阻碍了我国住房抵押贷款证券化的推行。最后，作者针对这些障碍，一一提出了自己的政策建议，指出应由中央政府出面建立专门对住房抵押贷款进行担保或保险的国家机构，培育一、二级市场，同时修订、制订相应的法律、完善税制、建立健全的信用评级、增级机构和机制，积极培育机构投资者等等。并将目前美国住房抵押贷款支持

3、证券的三种基本结构相互比较，指出担保抵押债券最适合作为我国住房抵押贷款支持证券的启动形式。关键词：资产证券化，住房抵押贷款证券化，资产支持证券，住房抵押贷款支持证券，障碍AbstractAsset—backedsecuritization(orassetsecuritization，ASlisODeofthemostimportantinnovationsandfinancialinstrumentsonthecapitalmarketinthepastthirtyyears．Mortgage—backedsecuritizationrMS、iStheoriginalandma

4、inpatternofAS．anditisalsothebestonewithwhichChinacanlaunchherAS．NOWChinaConstructionBankisbusypreparingChinalSfirstcaseofmortgage—backedsecuritization．Inthisdissertation，thedevelopment，thetheoreticalsystem，thestepSofoperationandthefinancingcharacteristicsofASweredetailedoverallfirstly．andthe

5、nitstheoreticalsystemwasconcludedasacentralprinciple——theanalysisofflowingfundandthreebasicprinciples--assetrefoITn．bankruptcyremoteandcreditenhancement．AnditwaspohatedoutthatASisanewOif-balancedfinancinginstrumentwithlowcostandamoreadvancedfinancingtechniquethandirectfinancing．Then，theMSand

6、thefeaturesofthemortgage．backedsecuritiesfMBS)ofAmerica，Canada，HongkongandAnstriliaweredetaliedandcomparedwitheachOther．tlledifferencesandcommonaspectswerepointedout．AndwiththeconsiderationofChina’Sconditions，itwasshownthattheprimaryandsecondarymortgagemarketswereverysmallandpoordeveloped，th

7、elawsandtaxarrangementsonMSandcreditenhancementwerefarfromdeveloped。theinstitufionalinvestorstooweaktosurpportthemarketofMBS．Inoneword．allofthishashandicappedthedevelopmentofMSandASinChina．Thelastpartofthedissertationgivesaseriesofpolicysuggestions