对我国实行住房抵押贷款证券化障碍的分析

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1、对我国实行住房抵押贷款证券化障碍的分析对我国实行住房抵押贷款证券化障碍的分析对我国实行住房抵押贷款证券化障碍的分析对我国实行住房抵押贷款证券化障碍的分析对我国实行住房抵押贷款证券化障碍的分析住房抵押贷款（MBS）是一种创新工具，是指等发放个人住房抵押贷款后，把所持有的抵押贷款债权出售给一家特别机构，该机构将其收购的抵押贷款按照贷款期限、利率、抵押房产类型等条件进行标准化组合，经过担保或信用增强后在资本上发行的证券。住房抵押贷款证券化就是形成住房抵押贷款的二级市场的过程。国外发达市场国家的实践表明，实行住房抵押贷款证券化能成为贷款发放机构的坚实后盾，通过证券化，可以源源不断地

2、从资本市场上获取资金用于发放住房抵押贷款，以支持更多的住房消费者圆住房之梦。　　随着我国住房制度改革进程的加快，个人住房抵押贷款的需求量和实际发放量迅速增长。但是当住房抵押贷款发展到一定规模时，商业银行就会面临较大的资金缺口，出现资金来源的短期性与贷款资金需求的长期性的矛盾。借鉴国外经验，我国要繁荣房地产市场，发行MBS将是一个必然趋势。　　它的积极意义主要表现为：首先，发行MBS可以使商业银行通过出售抵押贷款债权实现提前套现从而增加银行资产的流动性，还可以将住房抵押贷款的风险分散，并且可以把抵押贷款业务从资产负债表内移到表外，就可以回避资本充足率的限制；其次，MBS具有信

3、用级别高、收益率较高、流动性较好、未来现金可预测性强等优点，会非常受者欢迎；再次，发行MBS可以扩大住房贷款市场的规模，提供长期稳定的贷款资金来源，使银行有能力延长个人住房贷款期限，调低贷款利率，增加贷款额度。这对于鼓励个人贷款购房、增强居民购房的支付能力必将起到积极作用，也必将会使住宅产业显示出强劲的增长势头。　　勿庸置疑，我国住房抵押贷款证券化对商业银行、投资者、贷款者来说具有很大的积极意义。从学术界到政府有关部门对尽快发行MBS的呼声也很高，银行、建设银行等机构都对住房抵押贷款证券化进行了研究并且提出了一些研究方案，但证券化的实施却依然是“犹抱琵琶半遮面”，始终“呼之

4、不出”。笔者认为，住房抵押贷款证券化具体操作方案之所以迟迟未见推出，是因为目前我国实现抵押贷款证券化还存在很多障碍。　　　　一、目前我国住房抵押贷款一级市场发育不成熟　　1.一级市场规模太小。截至到2001年末，我国四家国有商业银行发放个人住房贷款余额为5072亿元，虽然比年初增加了1994亿元，增幅达65%，但个人住房贷款余额占各项贷款余额的比重为2%.占GDP的比重为%.从发达国家和地区的情况来看，1999年底，住房抵押贷款余额占GDP的比重，英国为56%、美国为54%、日本为33%、香港地区为31%，可以看出，我国目前住房抵押贷款的规模还很小。而创立MBS市场时，需要

5、将抵押贷款债权构建成标准化的资产池，如果没有相当规模的贷款积累，就无法找出足够多在还款期限、利率标准、房产性质、违约率等方面相同的债权，当然就无法实施“打包”“重组”等标准化操作，发行MBS的资产池也就无法建立。　　2.一级市场贷款条件不统一。住房抵押贷款在全国刚刚兴起，虽然1997年我国出台了一部《个人住房担保贷款试行办法》，但它对具体的实施细则并未明确规定，还没有形成全国统一的住房抵押贷款体系。各地、各银行之间的情况不同，在贷款标准、贷款格式、发放程序、信息管理等方面有很大差异，贷款条件的不统一，也使得构建标准化的资产池步履艰难。　　　　二、商业银行压力和动力不足　　1

6、.目前我国住房抵押贷款在银行资产中所占份额较低，还没有对银行资产的流动性造成威胁。国外银行之所以实行抵押贷款证券化，主要是为了解决资金流动性不足带来的资金结构不匹配及防范流动性风险。根据国际经验，住房贷款占全部贷款比例达到30%左右时，可能给银行带来流动性威胁，商业银行就会提出住房抵押贷款证券化的要求。可是，我国目前住房抵押贷款的规模还很小，仅占总贷款余额的2%左右。从整体上来讲，我国商业银行存款的总量大于贷款，有大量的闲置资金，并且我国居民的储蓄总量屡创新高，目前商业银行发放住房抵押贷款的资金非常充足。所以尽管个人住房抵押贷款的数量增加很快，但还没有给银行造成流动性的威胁

7、。　　2.目前住房抵押贷款的违约率较低，还没有对银行资产的安全性造成威胁。我国银行资产的质量很差，其中不良资产所占比例至少在25%以上，而1999年美国花旗银行的不良资产率仅为%.在我国银行目前的资产中，住房抵押贷款一直是国有商业银行的少有的优质资产。虽然利率的波动、就业收入的增减、借款人的健康状况、房地产价格的震荡等因素也会使住房抵押贷款存在一些安全性风险，但目前它的违约率却很低，其不良资产率仅为%.另外，随着个人住房抵押贷款在银行总资产中比重的不断增加，商业银行不良资产所占的比例也会逐步下降，将使商业银行的资产