我国房地产税制改革初探

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1、我国房地产税制改革初探中图分类号：F810.42文献标识码：A内容摘要：目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。但与其快速发展形成鲜明对比的是房地产税收发展缓慢。存在的问题主要表现在作为税收的职能作用弱化：一是组织税收收入的职能弱化，二是宏观调控房地产业的职能弱化。导致这些问题的根本原因是现行的房地产税制不合理。本文对此进行分析，提出了我国房地产税制改革的指导思想、原则、目标和思路及其主要措施，并构建了科学、合理、规范的房地产税收体系。关键词：房地产税收制度改革自改革开放以来，我国国民经济实现了持续、快速、健康发展，人民生活水平不断提高，对于住房的需求也不断增加。当前，房

2、地产行业已经成为国民经济重要的支柱产业。但是，我国房地产税收的发展却相对缓慢，已经直接影响到人民生活水平的继续提高和经济的持续发展。我国现行房地产税收存在的问题及税制根源（一）我国现行房地产税收存在的问题当前，房地产税收的两大基本职能作用越来越弱化：一是组织税收收入的职能弱化；二是宏观调控房地产业的职能弱化。1.房地产税收组织税收收入的职能弱化。在房地产业快速发展的同时，房地产税收相对萎缩，在税收收入、地方财政收入中所占比重不高（见表1）。本文使用了全国和山西省的有关数据，是以全国的数据作为基础从整体上说明；以山西省的数据作为个例说明。山西省房地产市场的发展处于全国中游水平

3、，具有较为充分的代表性。同时，山西的房地产市场状况具有多层次性，而且发展较为平稳，基本以自住型和改善型需求为主，因此，山西省的数据能够剔除投机炒作等非政策性因素，真正从制度层面对本文阐述的问题给予解释。数据均来自于《中国统计年鉴》、《山西统计年鉴》及国家税务总局的税收报表。从表1中可以看出，包括山西省在内的全国房地产税收收入在GDP、税收总收入和地方财政收入中所占比重不仅偏小，而且增长速度明显慢于房地产业的发展速度；其对税收总收入和地方财政收入增长的贡献率（房地产税收收入增长额与税收总收入、地方财政收入增长额的比）2008年仅有4.60%和7.80%，2009年提高到17.

4、40%和22.84%。2.房地产税收对房地产业的宏观调控职能弱化，主要表现在：一是对商品住宅价格调控的失效。由表2可以看出，2001年以后，全国商品住宅平均销售价格持续上涨，到2009年达到了4681元/平方米，是2001年的2.32倍。房价收入比（指商品住宅平均销售价格乘以商品住宅面积，除以城镇家庭年均可支配收入）达到了8.2，远高于国际公认的3-6的合理水平。二是对提高土地利用效率、优化商品住宅供应结构调控的失效。目前我国社会主义初级阶段的国情决定了在相当长时间内，商品住宅建设应以90平方米以下的普通住宅、经济适用房和廉租房建设为主，严格限制高档住宅开发，但近年来房地产

5、业发展的趋势却与此背道而驰。从表3中可以看出，2001-2009年，经济适用房的两个比重均大幅直线下降，明显不符合当前经济发展和人民群众生活的需要。在普通住宅中，供应结构的调整也进展缓慢，经济适用房和廉租房建设进度相对较慢、总量相对较小、所占比重相对较低等问题仍没有实质性改善。同时房地产开发所占用土地浪费、闲置严重，全国房地产业待开发土地面积不断增加，2009年达到3.28亿平方米，比2001年增长了1.2倍之多。三是对不同地区房地产业调控的失效。我国幅员辽阔，各地经济发展水平、房地产业发展状况差别巨大，房地产税收调控的方向和重点应当有所不同。但目前以相同的房地产税收制度进

6、行调控，势必造成结果的偏差，甚至出现“逆向调控”作用。（二）我国房地产税收存在问题的税制根源1.税种设置不合理。主体税种选择不科学。营业税、企业所得税和城市维护建设税调节力度较大，但都不具有主导作用，所以缺乏主体税种。税种过多且设置环节不合理。针对开发和交易环节的明显偏多，而针对保有环节的较少，助长了房地产的闲置、浪费和隐性交易，同时缺乏参与房地产保有阶段增值的再分配的有效手段。内外之间、城乡之间不统一，不仅有损于法律的严肃性和公平性，直接导致税负不公，而且不利于纳税人理解，给征管工作带来很大阻力。税制要素不合理。包括税基狭窄且重叠严重，计税依据和税率失当，减免过多、过乱等

7、问题。2.税费关系混乱。主要是以税代租、以费代税和以费挤税现象严重，不仅直接导致房地产的高价格，加重了消费者的负担，而且使得税收政策难以发挥应有的宏观调节作用，抑制了税收的培育和增长。3.法律层次较低且改革滞后。现行房地产税收中，只有企业所得税、个人所得税是由全国人民代表大会制定的法律，其余税种都是国务院制定的行政法规（条例），立法层次明显偏低。而且颁布时间较早，已远远不能适应当前社会经济发展对房地产税制的需要。4.税收管理权限划分不科学。目前，地方政府只有对房地产税收制定具体征税办法和补充规定的权限，直接束缚了地