后金融危机时代的浙江房地产市场浅析

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1、后金融危机时代的浙江房地产市场浅析摘要：本文就后金融危机时代的浙江房地产市场进行简要分析，对浙江房地产市场的发展历程进行了回顾，描述了当前的浙江房地产发展现状并对其原因作了详细分析，后提出了自己对浙江房地产市场的预判。论文的研究结论表明：浙江房地产市场的繁荣有制度因素、宏观环境因素、市场供需极不平衡和资本市场的“预期效应”四大因素的推动；而对于浙江房地产市场发展的预判，论文指出短期会出现量缩价稳或量缩价升，中期则取决于“新国十条”的贯彻力度，而长期仍看好浙江房地产市场的发展。关键词：后金融危机；浙江；房地产市场2007年以来，由美国次贷危机引发的全球金融风暴席卷

2、了大部分国家，“网络经济”泡沫破裂后的全球经济的高增长很快转为衰退，各国经济下滑、失业增加、资产价格迅速下降。作为新兴经济体代表之一的中国也承受着经济下行压力，由人民币升值预期及巨额贸易顺差形成的国内热钱导致的资本价格飙升在2007年下半年戛然而止，上证指数从山顶6124.04一直下滑至1664.92，加之出口开始疲软，国内流动性紧张，直接影响到了中国的经济发展。在此背景下，国家提出了扩大内需十项措施，两年需要投资四万亿。随着G20会议的召开和各国经济刺激计划的开展，全球经济开始逐渐恢复，目前全球各主要经济体的经济活动趋于稳定，并出现复苏迹象，美国、日本和欧洲的

3、经济已连续几个月实现增长，一些外贸依赖型经济体也出现复苏。与此同时，中国经济复苏的进程也正在加速，无论是GDP增速、工业增加值增速还是发电量增速都显示出强劲的反弹态势，已快接近于国际金融危机爆发前的水平，在2009年我国顺利实现“保八”目标。国际经济进入“后金融危机”时期。在上一轮经济繁荣过程中，作为国家“支柱产业”的房地产业蓬勃发展，其在国民经济中的地位日益明显，同时由此带动的周边产业也在经济繁荣中受益。2008年的国内经济刺激计划出台后，房地产继续了金融危机之前的发展势头，房价与房屋销售面积快速提升，成为国民经济的大热点。20世纪90年代以来，浙江房地产的发

4、展大致经历了四个阶段：第一阶段：1991年～1993年，是启动阶段，稍微呈现了过热的势头。1992年和1993年，浙江房地产开发投资额增幅分别达到107％和285％。尤其是1993年，全省各项房地产统计指标都比上年增长一倍以上，是房地产发展速度最快的一年，当年商品房销售价格也在1992年上涨32.3％的基础上，继续上涨31.7％。第二阶段：1994年～1997年，是回落、调整阶段。1994年、1995年浙江各项房地产统计指标仍然上升态势，但其增幅已经逐年回落。1996年，部分指标开始出现负增长，如房地产投资额，1997年则达到最低点。第三阶段：1998年～200

5、0年，是复苏、发展阶段。1998年、1999年和2000年浙江房地产开发投资额增幅分别为5％、20％和33％，扭转了1994年以来房地产开发投资增幅持续下降的局面。商品房销售平稳增长，销售面积年均增长13.9％，并且房地产市场已实现由集团消费和个人消费相结合的时代向个人消费为主的零售时代的转变。总结大全第四阶段：2001年～2008年，是繁荣、过热阶段。全省地产开发投资额以年复合增长率35.6%的速度增长，地价也在飞速上涨。在这个阶段里，全省商品房销售价格持续大幅上涨，2002年、2003年的涨幅分别为16.4％和11.6％，2006-2008年也达到8%以上，

6、远远高于全国的平均水平，房地产市场出现明显的卖方市场，炒作迹象明显，消费者心理恐慌，出现追涨购房现象；同时，二手房成交量大幅上升。2008年，浙江省房地产市场先后受到国家宏观调控和国际金融危机影响，成交量持续低迷。然而，从2009年3月开始，浙江省商品房销售面积和销售额逐渐回升，特别是进入第二季度以后，市场成交量出现井喷式增长。从统计数据来看，2009年浙江省商品房销售面积为5500万平方米，销售额达到为4300亿元，同比增幅分别为85％和130％；其中商品住宅的销售面积和销售额分别达到4740余万平方米和3730多亿元，同比分别增长91％和145％。在国际金融

7、危机和国家宏观调控的双重影响下，开发商为应对低迷的市场形势采取了一系列降价促销措施，浙江省房地产销售均价也随之出现了一定的下滑。然而，2009年春节以后，随着市场需求快速回升，销售价格也随即出现反弹。以杭州市为例，主城区商品房成交均价于2008年9月达到历史高点18481元／平方米，之后便逐月回落，直至2009年3月触底反弹，春节以后便一直随着市场形势的高涨而逐月上涨。2009年12月杭州主城区商品房成交均价高达19839元／平方米，达到历史最高水平，比年初的11150元/平方米上涨了78％。2009年，浙江主要城市的房价涨幅高于全国平均水平。国家公布的“70个

8、大中城市房屋销售指数”数