【5A版】青岛崂山豪宅项目策划策划报告.ppt

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1、1逸品天下大智从容，登顶天下青岛崂山项目策划策划报告策划：上实地产·策划部时间：二零零九年六月2内容纲要一、市场扫描P3二、DNA解密P11三、案名定位P28四、生活方式P48五、会所建议P56结语P69[附件1]户型配比方案建议P70[附件2]概念设计方案（北京三磊）P733一、市场扫描4当我们不是区域的主流产品……当我们的产品定位与常规认知发生错位……当我们要实现超高溢价……当我们要“名”震天下……Qingdaolaoshanshichsaomiao青岛·崂山市场扫描市场扫描求·索5经济快速发展，GDP迅猛发展；人均可支配收入不断上升，购买力不断增长；房地产投资

2、增加；销售面积逐年增长、销售额大幅上升；个人消费成为市场需求主体；三条城市快速路和一条城市主干道使崂山区与青岛主城区连接Qingdaolaoshanshichsaomiao青岛·崂山市场扫描市场扫描扫·描旅游及商务酒店需求增长，管理水准要求提高；市场趋于成熟，对住宅的设施和管理有更高的要求。6Qingdaolaoshanshichsaomiao青岛·崂山市场扫描市场扫描架·构一个中心：以世纪大道为主轴线；二个产业带：高新技术产业带，滨海旅游产业带；以（崂山区政府）世纪广场、国际会展中心广场、文化艺术广场、商业购物广场、海滨旅游度假广场为核心，形成一条浓郁的文化艺术的

3、展示带。本项目区域已形成了浓郁的休闲、旅游和文化艺术氛围。7基地航拍图石老人度假区本项目Qingdaolaoshanshichsaomiao青岛·崂山市场扫描市场扫描石老人区域已经形成了青岛高价值豪宅/名宅区。市·场市场供应：后续供应少，开发周期长；资源价值：自然资源、人文资源、城市价值；高端价位：高档住宅区，单价15000元以上。8第一区间第二区间第三区间第四区间总价（元）150万以下150万—300万500万--800万1000万以上面积（m2）非本项目研究方向120—250200—350350-500单价（元/m2）12000-1500020000-25000

4、30000代表楼盘鲁信未央花园恒基·新天地弄海园建筑形态叠加小高层别墅主力卖点户型装修形态+建材主力销售时间2004年2005-20062004年主力客户来源大青岛地区大青岛地区中国大陆地区石老人区域——青岛高价值豪宅区目前该区域内项目的主力总价大致分为四个区间：聚焦区域Qingdaolaoshanshichsaomiao青岛·崂山市场扫描市场扫描聚·焦9Qingdaolaoshanshichsaomiao青岛·崂山市场扫描市场扫描解·析摆脱区域竞争；突破价格局限；创造更大的附加利润。总价2000万总价500-800万总价150-300万总价150万以下总价1000

5、-2000万鲁信未央花园恒基·新天地弄海园非本项目研究方向房地产市场价格模型10Jiazhitishengfangan价值提升方案我们的选择客户价值取向转移颠覆传统价值体系进入艺术名品领域11二、DNA解密12Internet名流名流圈名流区MinzhaiDNAjiqijiemi名宅DNA及其解密名流·DNA艺术臻品解密13在谈及“奢侈”而不色变的圈子里；名流们不是简单的富贵与挥霍，而是一种低调的奢华和张扬;名流们以绝不附庸从众的精神崇尚居住的回归、文化的积淀与享受的极致;名流们是一群需要仰视而观的富豪阶层。MinzhaiDNAjiqijiemi名宅DNA及其解密名

6、流特征艺术臻品解密14折射出青岛名流人群生活的升级轨迹；我们关注这个圈子，关注那里生存空间的形成，关注那里的国际级奢尚化的艺术元素；创造出青岛首屈一指的滨海名流区，创造一张耀眼的城市新名片。名流圈特征MinzhaiDNAjiqijiemi名宅DNA及其解密艺术臻品解密15豪富人群、顶级建筑、绝佳环境是名流区的三大要素；名流区是城市文明和经济水平发展到一定阶段的产物，也是一个城市走向发达、成熟的标志之一；名流区提供了一个坚守名流个性化生活的机会，彰显着他们的生活态度和生活哲学。MinzhaiDNAjiqijiemi名宅DNA及其解密名流区特征艺术臻品解密16纵观青岛市

7、场的高档住宅，其客户需求特点可总结如下：高档住宅的购买者分为投资和自用两种，本地人以自用为主，投资客户则投资兼自住；自用型客户注重性价比及周边配套，对物管要求越来越高；希望有海景但又不想离海太近,这类客户对于本项目所在位置认可度高；自用型客户的家庭结构以三口之家为主，三代同堂也占一定比例，家庭年收入多在12万以下（人民币税后），多数有私家车；自用型客户最愿意承担8000－10000元/平方米的单价，对于户型的面积要求以二居及三居80－120平方米为主，少数也需求120－200平方米；投资型客户对于投资的风险及投资回报率比较敏感，在选择物业时非常关注单价与总价；投