【5A版】莲花山项目策划报告策划案.ppt

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1、莲花山山水新城项目投资分析目录壹/宏观市场贰/区域分析叁/项目定位肆/投资分析宏观市场研究PART11、住建部：二套房以住房套数界定，不再以贷款为准2、住建部：要求商品住房严格实行购房实名制3、国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷4、国务院：贷款买二套房首付不得低于50%5、住建部：加快保障房建设，遏制房价过快上涨6、银监会：银行不得对投机投资购房贷款7、国务院：首付款比例从20%提高到30%8、央行：全年6次上调存款准备金率0.5个百分点9、央行：年内二次加息0.25个百分点10、重庆上海等地开征房地产税。。。。。。国家政策组合拳目前房地产行业仍然处于国家宏观调控

2、阶段。政府对于房地产市场稳定健康运营的意愿非常强烈。房地产行业正在逐步回归到理性状态。房地产企业面临重新洗牌，优胜劣汰。住宅供应结构明显的调整，中小户型供应量增加。房产税征收在即，投资性需求届时将受到抑制。二次加息将导致明年房奴月供增加2%。政策解读打击了投资性需求，错杀了改善性需求，耽误了真正刚性购房需求！高房价的压力之下，国家为了进一步稳定房价将会进一步出台政策予以打压，全国多个大中型城市均受到了政策影响价格上涨趋势放缓了脚步，长春市由于是以刚性需求为主要导向，受政策调控影响略小。▶长春，吉林省省会城市。位于中国东北腹地区域，北接黑龙江、南靠辽宁。▶作为中国老工业基

3、地，长春处于沈阳与哈尔滨的中间地带。▶长春市作为东北老工业基地核心城市，近年重点招商引资，建设“三大中心”，壮大“两大支柱、三大主导、五大重点产业”，推动“三大板块”协调发展。▶当前瓶颈：城市配套建设相对缓慢。“双心”：人民广场一带主中心和人民大街南端的南部副中心“三翼”：城市的空间拓展采取组团布局模式，西南、东南和东北三个发展方向，城市规划——“双心三翼”产业规划——“多组团”南部中心城区：建设成为城市新中心、以高新技术产业和高品位住区为特征的现代化新城区西南部产业新区：汽车产业集中区东北部产业新区：农产品加工及下游产业、商贸物流、空港物流保税中心等多功能产区东部经开

4、工业新区：先进制造业西部客站发展区：城市西部客运站场服务和产业配套为主的多功能新区城市外延发展思路明确东北老工业核心城市，城市建设步伐加快长春经济发展2009年，长春GDP完成2919亿同比增长15%2009年，长春市主要经济指标增速连续三年在全国15个副省级城市中位居前列。2009年，预计地区生产总值完成2919亿元，同比增长15%2009年，全口径财政收入完成450亿元，增长21%2009年，规上工业总产值完成4400亿元，增长18%2009年，固定资产投资完成2400亿元，增长32%长春经济发展购买力不断提升，人口飞速增长。▶城镇居民的人均可支配收入持续快速增长，

5、增幅与同类城市相比略低，绝对值不高。▶城市居民消费能力有所提高，但城市居民的消费意识较为保守。▶2008年长春市总人口为753.1万，其中市区人口为369.1万；年均新增外来人口达到10-12万人左右，可以看出长春市仅对周边城市居民具有较强的吸引力。▶城市化率为52%。表现自2006年起，城市发展增长空间开始加速，城市化进程速度加快以满足城市的发展需求，从而将带动城市整体房地产业的发展。长春经济发展整体经济全国中等水平，经济快速发展，为房地产市场的崛起提供了有力的保障□2009年，长春市GDP达到2919亿元，增长15%，经济发展势头强劲，宏观经济近年来保持15%左右的

6、平均增幅，根据国际惯例，房地产市场处于快速发展时期。□2009年，人均GDP达到38391元，约为5645美元，房地产市场正处于快速发展阶段，这期间，居民对住房的需求从生存需求向改善需求过渡，房地产数量与质量一起发展。长春经济发展长春市近年商品房施工、竣工面积走势（单位：万平方米）长春市历年房地产投资额走势（亿元）商品房施工面积持续增长，长春房地产正步入快速发展阶段。平均增幅41%平均增幅12%▶近几年来，长春市房地产投资额增长迅速，年均增幅达到41%，明显高于全国其他大型城市，可见长春市房地产发展较快；▶在2006与2007年长春房地产开发投资的高位运行后，2008年

7、、2009年的房地产受国家政策影响，开发投资速度开始放缓，开发商投资更加理性化。▶2009年商品房施工面积达到2377.1万平方米，年均增幅达到12%，这说明了长春市房地产市场进入快速发展阶段，投资商已经加大投资。▶2010年开发商对市场回暖预期不足，导致开工减少，形成供不应求的局面，致使房价一度涨幅较大。长春房地产市场受政策威力影响，2007年成交量开始走低，2008年土地市场相对低迷，2009年有所转暖，截止到2010年11月达到顶峰，土地市场受宏观调控影响较大。11土地市场▶2009年长春土地市场相对2008年较活跃，成交量同比上升