史蒂芬咨询--生态人文咨询案

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1、史蒂芬咨询--绿色生态人文社区一、市场现状【市场现状总结】1、产品高速发展，市场的产品力需求强烈。2、推广手法逐渐多元化，明星楼盘不断涌现，如：水韵华都、厦鑫瑞锦、恒亿豪园、恒兴·绿景等。3、消费者观念逐渐开放，对楼盘的的要求越来越高，但缺少有效引导。4、产品形态高速发展，开发商集中开发小高层，消费者也逐渐接受高层住宅。【龙岩楼市营销策略简析】1、缺乏概念性炒作，在策略上过于单一，但也不泛好的楼盘形象。2、无功效显著的促销手段，但比起往年，龙岩楼市在促销手段上已经热闹多了。3、价格促销呆板，没有因时因地制定根据市场变化的一口价、返税价、返租价、送礼价、节日特惠价等

2、。4、付款难度大，定金多、首付多。5、售楼人员缺乏专业培训，解说口径不一致。【本案市场简析】1、龙腾路在未来三、四年内将成为龙岩房市热点区域，并会随着政府的迁入，市政、生活配套不断完善而持续升温。但此时此景，却是“近水楼台先得月”，现如今速度快的就能更容易的分得一杯美羹。在速度上，城市中心花园已由优势转为弱势。2、城市中心花园因为股东矛盾事件没有在短时间内得到化解，声誉大损，虽然在规模上、配套上均胜过部分楼盘，但“企业形象”却会让个别消费者望而却步。3、城市中心花园在未来的销售中应采取降低或减免住户的各种费用来有效争取消费者。4、城市中心花园应在同质条件下，主要是

3、针对水韵华都，适当降低价格争取购房者。5、让准业主参与工程监理，快速取得客户信任，提高优质的形象。6、提升售楼主管的专业素质，加强对售楼小姐的培训，销售时统一口径，不乱承诺。7、改变售楼部形象，对部分细节重新修饰，营造良好的购房环境。8、在广告宣传上系统化，融入概念性宣传。9、在促销策略上多元化，成功的促销应该是贴近生活的。二、产品定位根据本案的特性，城市人追求健康生活、自然环保生活的心理状态，结合龙岩消费力的具体情况及现售楼盘的经验，“市中心的绿色生态城”将成为本案小区定位。（一）什么是绿色生态城？1、能源系统：对进入居住区的能源，如电、煤气等从系统上采用优化方

4、案，避免多条动力管道入户。对住宅的围护结构和空调系统进行节能设计，建筑节能达到50％，其他节能措施节能达到5％。采用新能源和绿色能源，比如：太阳能、生物能及其他再生能源，使用率达到10％。2、水环境系统：住宅区的水系统考虑水质和水量两个问题。在室外系统中设立杂排水、雨水重复利用的中水系统、雨水收集利用系统，水回用率达到居住区总用水量的30％，中水系统纳入景观水系统，住宅区的供水设施采用节水、节能型，节水型器具达到100％。同步规划设计管理直饮水，覆盖率达到80％。3、气环境系统：住宅小区的室外空气质量要求达到二级标准。居室内达到自然通风，卫生间具备通风换气设施，厨

5、房设有烟气集中排放系统，住宅自然通风面积达80％。4、声环境系统：住宅内的声环境系统，包括室外、室内和对小区以外噪音的隔阻措施。室外声环境系统设计应满足，日间噪声小于50分贝，夜间小于40分贝。建筑设计中要采用隔音降噪措施，使室内日间噪音小于35分贝，夜间小于30分贝。5、光环境系统：住宅区的光环境着重满足日照要求，室内采用自然光的房间占80％。此外，防止强光广告、玻璃幕墙等光污染达到100％。在室外公共场地采用节能灯具达到100％，提倡由新能源提供的绿色照明。6、热环境系统：住宅区的热环境系统要满足居民的热舒适度要求、建筑节能要求、环保要求，并采用热工性能和保温

6、隔热优良的住宅围护结构。7、绿化系统：住宅区的绿化系统具备3个功能，即：生态环境功能、休闲活动功能、景观文化功能。绿地率达35％，种植保存率95％，植物种类多于50种。垂直绿化面积达到绿化总面积的20％。8、废弃物处置系统：住宅区生活垃圾包括收集与处置两部分。生活垃圾的收集全部袋装，密闭容器存放，收集率达到100％。垃圾实行分类收集，分类率应达到70％。9、绿色建筑材料系统：使用3R材料（可重复使用、可循环使用、可再生使用）达到30％。选用无毒、无害、不污染环境的建筑材料和产品；采用取得国家环境标志的材料产品。（二）城市中心花园为什么是市中心的绿色生态城？三、目标

7、客户群定位及分析（一）客户群定位1、城区单位工作的国家公务员；2、效益好的国营企业员工；3、银行、电信、移动、邮政、电视台、日报社等企业员工；4、私营企业主；5、白领阶层的中高收入群体；6、乡镇搬迁进城及在龙岩工作的置业人士；7、外地人（主要指龙岩地区内的6县市），想在龙岩发展、定居的置业人士；8、龙岩人在外地工作（主指厦门、广州等大城市）的高收入人群回龙岩置业；9、为父母购房；10、归国华侨；11、投资型客户。（二）目标客户群分析1、目标客户年龄层综合本案情况，目标客户的年龄应在28－55岁之间为主，该年龄层的群体基本有较高的文化素养，具备了一定的经济基础，有稳

8、定收入，追