常州城市产品调研

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1、第5页，共5页常州城市产品调研报告一、前言调研目的：了解常州市场房地产现有形势及客户需求；调研时间：2012年6月1日调研人员：薛文君二、本地及全国性开发商列举1.本地典型开发商及代表项目：新城集团：新城首府、香悦半岛、新城金郡、新城公馆、吾悦广场；九龙仓：时代上院、繁华里、国宾壹号；龙湖：龙誉城、原山、香醍漫步；世贸：世贸香槟湖；万达：万达广场；三、规划1.物业类型：a)主流物业类型：（依据市场存在规模排序）26层高层、8层小高层、联排别墅、叠加别墅、独栋别墅b)客户排斥物业类型：常州客户极力排斥高于33层以上超高层产品2.物业类型价值

2、：（依据客户认知价值从高到低排序）独栋、联排、叠拼、洋房、多层、小高层、高层3.物业类型层高：（按照不同物业类型列举）高层3m、联排别墅3m、4.规划的特殊产品（底层复式、顶层复式、底层送地下室、顶层送阁楼）5第5页，共5页龙湖龙誉城（顶层送阁楼、底层送地下室）1.停车方式：a)停车方式：（依据客户优选顺序，从高到低排列）地面停车、架空层停车、半地下停车、地下停车b)停车配比：（政府要求及项目现状）政府要求1:0.3，目前项目普遍采用1:0.5；c)地上地下停车比例分配：（政府要求及项目现状）政府不做限制，目前项目普遍采用1:1配置；d)

3、停车位租售：购买力允许的情况下优先考虑购买地下停车位，其次是租赁地面停车位；2.电梯配置情况：配置电梯物业类型：6层及6层以上住宅均配置电梯；电梯速度：（依据物业类型分别列举）小高层（1m/s）、33层高层（1.751m/s）3.地下室多层首层带赠送地下室客户接受度较高，售价上回收地下室成本；客户普遍认可赠送地下室，并愿意出高价，但希望地下室带采光，故开发商多层首层的地下室多采用地面抬高，半下沉式地下室，例如龙湖龙誉城的花园洋房。人防以外的地下室可分割出售，无产权。4.设备用房：（位置及设置要求）5.赠送面积：a)半地下室不计面积可做最大

4、层高？5第5页，共5页2.2米a)阁楼不计面积可做最大层高？2.2米b)入户花园、户内花园、大阳台如何计算面积？算一半面积c)双层高阳台如何计算面积？封闭的算地面面积，不封闭算一半面积d)凸窗如何计算面积？步入式算面积，不是步入式的不算面积e)封闭阳台如何计算面积？（北方城市选填）全算面积一、立面：1.风格a)立面风格：（依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）龙湖·香醍漫步（托斯塔纳）b)认知价值：地中海>欧式>现代简约2.立面材料：a)立面主材：新城首府、新城金郡、龙湖香醍漫步（整体涂料，局部石材）b)门窗材质：（依据第二项

5、中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）c)栏杆材质：（依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）5第5页，共5页a)空调百页材质：（依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）b)装饰线条：（依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）一、户型：1.户型朝向：（依据可接受朝向的优劣顺序依次排列）南、东南、西南、东北、西北、北2.层户数：小于4户3.得房率：多层—大于85%，小高层—大于83%，高层—大于80%。4.客户感兴趣的户型附加值：阁楼、地下室、入户花园、挑高空间、户内花园、大阳台、凸窗5.户型配套a)玄关：设

6、置；b)生活阳台：设置，放置洗衣机、热水器等。c)空调机位：（是否设置及形式）根据房间南、北均可设置，但一般情况下开发商为楼体形象，北向不设置空调机位；6.户型倾向性：（大尺寸空间/经济型，多房间）5第5页，共5页性价比要求较高，例如90平的多倾向2+1的户型，110㎡的做到3+1户型；1.居住习惯a)是否可接受南北不通风户型（鼻子户）？不是很接受。b)是否可接受黑卫？有抗性。1.景观：a)景观风格:（依据第二项中罗列的本地与全国性开发商项目名录列举）龙湖原山、香醍漫步及龙誉城均为托斯塔纳或地中海系列，新城首府为法式园林景观配置；b)景观

7、倾向：景观是否偏向喜好软景（绿化种植）多过于硬景（水景、广场等）在龙湖的景观冲击下，市场较为偏好软景；2.精装：a)目前市场主流精装标准：首置（800元）、改善型住宅（1200~1500元）、舒适性（2000元~4000元）b)目前市场精装效果：（同我司操作水准相比）本地开发商略低于我司精装水平。5