剖析70房价为何不降

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1、70个城市房价上涨，令人忐忑      ——谈其对经济之影响及本周股市复旦大学管理学院教授、博士生导师    谢百三据报，6月份我国70个大中城市房地产市场价格普遍上涨。其中涨幅居前的分别是京、沪、广、深；新房北京涨16.7%，广州16.5%……其中，新建商品住宅价格月环比在70个城市中有63个上涨。环比上涨排名靠前的有福州2.4%，上海2.2%，岳阳1.9%……上海新房无论大中小户型，均出现上涨。144m2以上的涨2.2%，旧房也迅速跟涨。京、沪等市房租6月份又上涨3%～4%左右。从各种媒体上看，人们对房地产新一轮上涨似乎已

2、成共识。兰州市百姓几千人涌来抢购新楼盘的照片，令人瞠目结舌；北京抢购新房也非常疯狂，尤其是五道口学区房，已涨到8万一平米，完全是真实的。厦门我刚去过，前年去时岛内新房1.5～2万一平米，现已涨到3万多一平米，而且岛内出现了8～9万的天价房。原来城建部副部长对我讲，在同类大城市中，厦门、珠海房价相对最低。现厦门已被剔出此列。全国城市房价均在坚挺上涨，正如我们过去多文中分析的一样。一、房价久涨不跌的原因引起房价上涨的九大因素一个都没有消除，过去写过多篇文章，现阐述如下：①房地产千真万确是中国经济的支柱产业。各地经济要上去，房地产不

3、敢冷却太厉害。它起码影响GDP的30%～40%。②中国百姓居住及改善居住的刚需。44万亿城乡居民存款，由于贫富分化，15%的人拥有85%财富，他们买得起房；此外，分期25～30年，仍有很多人是可以努力一试的。③房地产产业链最长，直接间接影响40多个产业。对就业影响达1.2亿多人，房地产一冷，各相关产业就关门，长江、珠江三角洲很多工厂就会空无一人。④“土地财政”。京、津、沪、广、深、杭的财政收入50%～65%靠卖地而来。把“土地财政”打掉，像欧美国家一样是好啊！可眼下怎么办？杭州、北京前2年因卖地受影响，财政一度就很吃紧。⑤10

4、.7～12万亿的地方融资平台在2008～2009年借的债怎么还，地方政府都盼着卖地来还啊？浙、沪、深可以卖地方债券，它们经济好，富裕，地方债信誉好，穷地方怎么发？谁要，只好暗中盼卖地啊！⑥美国QE1～QE3量化宽松货币政策，伯南克口风变来变去，时而说在他卸任前退出，本月17日又表示：美联储对QE政策没有“退出”的时间表，“不存在预先设置的进程”，“资产购买计划取决于经济与金融的发展状况”，“不会大幅提高利率”。这使美国的货币供应量会长久宽松。（宋鸿兵老师一起讲学时也认为，美国不会很快退出QE政策。）这些美元依旧会进入中国，换利

5、率高10倍的人民币，使我国货币供应量——外汇占款继续增加，对房地产起很大的推高作用。⑦从长久来看，中国货币M2供应量依然没有从紧。（所谓进入升息周期完全是伪命题）；M2已达105万亿是不争的事实，是2007年47万亿的两倍多。房价、玉石价、古董价由此迅速推高，均源于此。⑧每年980万农民工进城，推高房租。⑨每年700万大学生留城，谁也不肯离开一、二线大中城市。北大、清华、人大、北师大、政法、协和医科大，甚至海淀大学的毕业生都不肯离开北京（看过小说《北京情人》吗？）；复旦、交大、同济、上外等不肯离开上海；深圳、珠海那里十几所大学

6、不肯离开广州、深圳、珠海等城市；贵州师大、贵州大学不肯离开贵阳。一留一年就是700万，需350万个家庭，需350万套房……这样房价就很难跌下去。中国当今的现实是，没有房子，很难在一、二线大中城市长期立足发展啊！（经济适用房、廉租房，各地无钱盖，比例也极小，杯水车薪啊！）二、70城房价上涨将会迎来什么样的调控举措在中央政府如此严厉之调控下，房价还这样坚挺不下。特别是北京、上海限购了啊！房产税了啊！怎么还涨？怎么回事？我认为前总理的一次次表态，什么诸如房价一定会调控到居民可接受的范围等等，已完全无人相信。政府的威信受到了影响。此外

7、，20%的增值个调税除北京外，无城市执行（也实在没有可操作性）；要不，上海、重庆、广州、深圳等这么听话之大城市也敢不执行？此外，北京的执行也一定是打了折扣的。听说在搞阴阳合同。报税时，大幅压低房价，6万元一平米说成3万元，以躲个调税。北京人也不傻的。此外，还有一些城市的居民大量假离婚，再去买新房。这是非常普遍的。原有的一套房子归女方，男方离婚后再买一套房，几个月后复婚。（我的友人中已有人成功完成此周期、过程）。其实在国外，这是非常严重的逃税违法行为；但在中国，自古以来，法不责众，怎么办呢？再讲，你的调控政策也变来变去，很不合理

8、，2008～2009年还鼓励大家降贷款利息去买房呢。这次房价上涨给新总理出了道难题，怎么办？再涨，百姓是受不了了；留城大学生更加买不起房，贫富差别更大（有无房者两重天），民怨很大。往下硬调控，还有什么招呢？比如：①再次重申“国五条”，要求各地一定要征20%税。但肯定是无人理睬