一线城市有风险

《一线城市有风险》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、一线城市有风险——楼市漫谈之七来源于腾讯网大家温克坚9月21日17:51房价依然是热门话题。关于房价走势，一种新的“范式”似乎正获得越来越多的认同，这种“范式”借助流行的一二三四线城市的分类方法，认为北上广深为代表的一线城市房价将持续走高，而以厦门、杭州、南京等为代表的二线城市房价将稳中有升，至于更广泛的三四线城市则面临泡沫破裂的危险。现实数据似乎也为这种判断提供了支持。以北京为例，最近一年来房价普遍上涨，市区好地段的房价已经迈向每平方米10万的天价，8月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品

2、住宅价格同比上涨在18%-20%之间，二线城市房价普遍温和上涨，而三四线城市则面临成交萎靡，鬼城频出的局面。在当下中国，预测房地产的一般趋势需要考虑的因素太多，因此往往很难形成一个简单有效的结论。事实上，任何结论本身也是脆弱的，政策的变化和一些偶发因素都可能颠覆常态，因此笔者无意给出一个一般性的判断。不过上述对一二三线城市房价的分析范式，显然是十分粗糙的，任何根据这种预判进行的市场行为，都存在着巨大的风险。本篇姑且不论二三四线城市的房产趋势，集中剖析所谓一线城市房价持续走高的认知迷雾。先说一些技术性

3、的理由。北京和上海这样的超级都市，内部差异巨大，完全可以认为是一个一二三四线城市的综合体，不可能以单一概念贯之。北京二三四五环之间的差异甚至都比一线城市和三线城市之间的差异要大。北京四五环的很多区域，基础设施差、公共服务差、交通不方便、生活成本高，哪里是人们想象中的一线城市的生活品质？上海市中心、内环区域、外环区域同样代表着巨大的差异。如此差异巨大的区域组成的城市，其房价走势自然不会有简单的一致性，支持房价高涨的理由也会大相径庭。如果说北京二环以内的楼盘，由于其地段稀缺性，价格具有较强的抗跌性的话，

4、那么五环、六环的房子，还有同样的稀缺性吗？其价格能一样抗跌吗？这显然禁不住追问。三四线城市房价的下调不仅仅在心理上给一线城市带来压力，反映在市场选择上，也会分流一线城市的很多需求。对于基于居住需求的购买行为来说，当三四线城市的房价变得越来越有吸引力，同时居住环境也优越于一线城市的边缘区域的时候，自然会显著改变消费者的行为，降低在北京市场的购买总量，这种需求的萎缩，自然会产生房价下调的压力。媒体曾报道过所谓的逃离北上广现象，虽然真实图景众说纷纭，但北京统计局的最新数据表明，2011年和2012年两年期

5、间，北京的暂住人口共减少了100余万人，这显然是重要的风向标。分析近期开发商对地王的追逐及投资的重点，高房价似乎改变了开发商的投资路径，一线城市的投资热度再次飙升，这意味着未来两三年一线城市房产会有更多的供应量，这可能是未来一线城市房价调整的压力之一。北上广深等城市有其独特的资源吸附能力，这点在北京尤其明显，权力就是巨大的吸金器。不过随着经济发展的深化，越来越多价值基于市场交换产生，很多不可替代的要素都会变得可以替代。从中长期视野来看，经济自由化趋势不可避免，资源通过竞争机制来配置才是王道，支持北京

6、高房价的基础并不稳固。因此，无论从一线城市的内部差异性、需求竞争、供应量以及资源替代性的角度来看，一线城市的高房价都面临风险，未来趋势高度不确定。不过这种对一线城市房价趋势的抽象分析，对公众未必有足够的影响力，因为这里涉及到社会认知的形成问题。一二三四线城市的划分方法，在提高信息沟通效率的同时，也遮蔽了很多重要的信息。以北京等一线城市为例，其实不同区域的楼盘价格表现差异巨大，但是媒体关注和传播的往往是那些特殊的事例，比如单价地王的出现，或者是涨幅惊人的楼房，这种以偏概全的信息传播过程严重的误导了公众

7、的判断力。公众对信息的处理，会受到脑海里存在的认知结构的强烈影响，那些相信房地产价格还将上涨的人们，将会选择性的吸收那些支持他们判断的相关信息，反之，认为房价要下降的也会选择性吸收信息。过去十多年房价一直保持上涨趋势的趋势，客观上让大众形成了某种强烈的思维惯性，认为房价上涨是正常的，而房价下跌是不正常的。要让公众接受一个不正常的结论，显然比接受一个正常的结论困难的多。即使是在当下，那些唱多一线城市楼价的声音，显然要远远高过那些唱空的声音。这背后也反映了不同群体在社会中的结构，从唱多趋势中获益的地方政

8、府和开发商，作为社会的强势阶层，掌握了更多的话语权。私下聊天的时候，几乎人人都认为房地产市场是畸形繁荣，高房价是社会不可承受之痛，但在媒体议程被权力隐蔽操控之下，公众更容易感知的信号是符合经验的，而未必是符合理性的，那些中长期的信息和风险往往被忽略了，大众传播过程中形成的这种现象被称为群体不智慧。要克服集体不智慧的诅咒，信息和观念的竞争就变得特别重要，只有充分的信息自由和观念竞争，才能促进个人行为的理性化，克服群体认知的偏见。克服群体认知偏见，并不意味着个体决策的一致