农村集体建设用地使用权流转中的问题及对策研究

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1、中南大学硕士学位论文目录5．1．4制定专项法律规章制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯365．2完善农村集体建设用地使用权流转的调整机制⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．375．2．1明晰产权权利主体⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯375．2．2健全收益分配方式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯385．2．3建立流转许可规范⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯385．2．4构建地价管理体系⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一405．2．5落实土地规

2、划制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯405．2．6完善监督管理体制⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯415．3建立农村集体建设用地使用权流转的中介机构⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．41结语⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．43参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．44致谢⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．48中南大学硕士

3、学位论文第一章导论1．1选题背景第一章导论昂一早哥y匕我国农村集体建设用地使用权流转是指在不同权利主体之间进行的流转。目前集体建设用地使用权主要分为两种情形：一是宅基地使用权；二是乡(镇)村企业建设用地使用权，本课题主要论述农村集体建设用地使用权流转的问题，包含以上两种情形。在我国经济发达地区出现了大量农村集体建设用地使用权流转现象，这种现象发生的背景如下：随着经济社会的高速发展，城市化进程显著加快，根据民政部发布的(2010年社会服务发展统计报告》，截至2010年底，经国务院批准，民政部审核报批

4、了9件县级以上行政区划调整事项，减少了3个市辖区和3个县，新设立了1个市辖区、3个县级市，设市城市数量增加到657个，城市化率达到了30％以上。这说明我国的农村人口大量开始向周边城区和建制镇进行迁移，在经济比较发达的沿海地区和国家重点工业区，这一现象更为显著，人口的迁移最终导致出现了伴随集体土地流转的情况发生。今后，随着我国经济的迸一步发展以及农村和非农村户籍制度转换关系的改革，城镇化进程还会进一步加快，农村集体建设用地使用权流转的现象将更为普遍。市场经济发展到一定阶段后，经济发展的劳动力、资金、

5、土地等要素就活跃起来，都会在不同程度上发生流动，并且这些要素相互之间还存在影响和依托的关系，各要素之间都不可或缺，少了一种或几种要素，都将会影响经济社会的发展。只有这些要素都流动起来，才能实现向市场经济的健康发展。近几年以来，随着我国经济社会的不断发展，产业结构的转换得到大力推动，其中，第二、第三产业所占的比重急速增加，同时大批农村劳动力流向第二、第三产业，大量农民将原来承包的土地转租他人，导致农村集体建设用地使用权呈现流转现象。当前，我国农村基本上都是采取的一家一户小规模生产方式。因此，使得农民

6、较难获取市场上的相关信息，采用各种新的技术和方法，来降低其生产的成本，同时在提高农产品的技术含量等方面受到很大的限制，也是造成目前生产效益严重低下的重要原因之一。特别在我国2001年正式加入WTO以后，我国农业产品，不仅要参与国内市场竞争外，还将面临国际的激烈竞争，为了一直能够保持领先地位，就必须要进一步提高土地资源的配置效率，从而土地资源重组现象不可避免的出现了①。随着城镇化和工业化进程进一步加快，集体建设用地使用权流转已成为一种普遍现象，在流转中引发了一系列纠纷问题，如各种“小产权房”、“城中

7、村”和农民宅基地等①AshR．Edmonds，R．L，“LandResources．EnvironmentandAgriculturalProduction”TheChinaQuarterly【J】，1998836．8791中南大学硕士学位论文第一章导论流转①。现在，我国很多地方都正在进行农村建设用地使用权流转地方试点或区域试验，获得了一些丰富的实践经验，同时取得了比较好的成果。至此，集体建设用地使用权具有其商品的属性，在我国是一种特殊资产，进入土地市场流转后也将使得市场机制调解成为一种必然②。1

8、．2研究意义近年来，我国城镇化程度快速推进，农村集体建设用地使用权流转活动也日益活跃。就目前市场需要而言，依据土地市场不断发展的要求，集体建设用地使用权出现了大量流转，但是我国目前滞后的政策和法规严重阻碍了农村集体建设用地使用权的正常流转，因此，私下形成的农村集体建设用地使用权隐形流转市场，严重影响了国有土地市场的正常运行，同时造成了集体建设用地土地收益的大量流失，农民的各种利益得不到根本的保障@。致使政府面临一系列的矛盾，同时面对很大的社会压力④。随着我国综合国力不断加强，国家对