我国商业房地产抵押贷款证券化分析

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1、第1章引言1.1选题背景及意义近几年来，商业地产随着城镇化的不断推进迅速发展，不少住宅开发商也开始转战商业地产。受电商发展的影响，传统商业模式受到冲击，商业地产需要不断创新运作模式，实现商业地产转型升级。制约商业地产发展一个最重要的因素就是融资问题，与住宅开发运营相比，商业地产投资规模大，回报周期长，但是运营良好的商业地产项目，回报高，收益的时间久。商业地产的融资主要还是依赖于银行贷款，与商业地产相匹配的金融产品创新和制度创新依旧停滞不前。商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）是以商业不动产的抵押贷款构建资产池，通过资产证券化过程

2、，发行证券，它不仅能够解决商业地产的融资问题，还可以分散商业房地产抵押贷款的信用风险，改善银行的资产负债管理，为投资者提供更多的投资选择。商业房地产抵押贷款支持证券和个人住房抵押贷款都是以房屋抵押贷款的证券化，但又区别于个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款的贷款对象是个人，而商业房地产抵押贷款的贷款对象是企业法人，这一点上商业房地产抵押贷款证券化又类似于企业信贷资产证券化。商业房地产抵押贷款支持证券最早可以追溯到20世纪80年代的美国，美国拥有当今世界上规模最大的资产证券化市场。相比其他融资方式，商业房地产抵押贷款支持证券具有

3、流动性强、债权人多元化、资产负债表外融资等特点，因此自产生以来在全球金融市场得到迅速的发展，成为房地产商融资新渠道。我国资产证券化起步晚，正处在试点阶段，相关法律制度和市场还并不完善。12005年开元第一期信贷资产支持证券以及建元第一期个人住房抵押贷款支持证2券的发行揭开了资产证券化在中国发展的序幕，经过不断的发展，资产证券化种类扩展到个人住房抵押贷款、银行信贷资产、银行不良资产以及汽车消费资产等多个方面，交易规模也逐渐扩大。2009年美国次贷危机让许多人对资产证券化产生了质疑，导致我国资产证券化试点工作停滞了两年，直到2012年

4、5月份重新启动。相比发达国家，我国资产证券化的规模还很小，特别是抵押贷款证券化（MBS），国内3次试点几十单资产证券化产品中只有三单是以住房贷款为基1由国家开发银行发行的信贷资产支持证券（ABS）2由中国建设银行发行的个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）1万方数据础资产，商业房地产抵押贷款支持证券试点还未真正开展。本文就是要通过研究商业地产抵押贷款证券化还需要具备哪些条件，并针对我国商业地产以及银行业发展现状，探索一条适合我国商业地产抵押贷款证券化的道路。1.2国内外文献综述资产证券化是目前世界上最重要的金融产品创新之一，改变了传

5、统的金融体制，是金融市场产生巨大的变革。与此同时对资产证券化的研究开始大量涌现，研究内容包括住房抵押贷款证券化、信贷资产证券化、不良贷款资产证券化等，以及资产证券化过程中所涉及的法律、税收、会计制度、SPV的设立、信用评级与增级、证券发行的设计等问题。1.2.1国外研究现状资产证券化最早是美国的投资银行家LewisS.Rainer提出的。美国学者Gardener（1991）对资产证券化这样定义，它是一种通过金融市场使得借款者与贷款者能够全部或部分匹配的工具或过程。在这里开发的市场信用（通过金融市场）取代了由银行或其他金融机构提供的

6、封闭的市场信用。Gardener的定义比较宽泛，不仅包括一级市场的证券化，也就是实物资产证券化即股票、债券等，还包括对金融资产的证券化，也就是我们通常所说的“狭义的资产证券化”。JosephC.Shenker;AnthonyJ.Colletta（1991）总结了美国20年来美国资产证券化发展历程，分析了对金融市场的显著作用，这一金融创新产品使得几乎所有的资本市场参与者金融机构、投资者、借款人等都从中受益。同时提出资产证券化的出现得益于技术的创新、法律制度的监管和经济的刺激。并对今后资产证券化的发展趋势作了展望。Christophe

7、rW.Frost（1997）阐述了著名的风险隔离理论，提出资产证券化发起人将标的资产真实出售给特殊目的机构（SPV），该资产从发起人的资产负债表中剥离出来，发起人的破产不会影响以该资产构建资产池发行的证券，隔离了发起人破产或重组的风险TamarFrankel,MarkFagan（2009）详细研究了资产证券化所涉及的法律问题，并站在全球化的角度对资产证券化金融监管方面进行了分析。FrankJ.Fabozzi，AnandK.Bhattacharya，WilliamS.Berliner（2011）在原有的住房抵押贷款证券化的基础上提出

8、了改进和创新。尽管住房抵押贷款证券化直接导致了2008年美国金融危机，但它在证券市场仍占有很大的比重。Fabozzi等人分析了金融危机期间，住房抵押贷款证券出现的问题，指出要根据当前的市场环境重新考虑提前偿付行为，利用数学模型来分析住房抵押贷款证券