短期住宅房产价格形成机制分析——以南通为例

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1、摘要近几年来中国房地产市场发展迅速，尤其是住宅房地产市场发展更为迅猛，价格也上涨的比较快。宏观上，我国的房地产行业是一个重要的支柱性产业，房地产行业的发展能够推动国民经济的发展。房地产行业同银行等金融机构关系紧密，房地产行业的大起大落可能会影响到我国整个金融系统的稳定。鉴于90年代初的日本以及1997年后一段时间里香港房地产行业大萧条的经验，国务院联合国土、建设等九部委于2005年和2006年连续出台宏观调控政策，进一步规范我国房地产行业的发展。从微观上来讲，住宅房产又是一个非常特殊的商品，它既是人们住的必需品，同时又具有资本品的特征——获取租金收入。对于这样的一种特殊的商品，价格的形成

2、机制有它自己的不同特性。本文以这一热点问题作为研究的重点，运用了经济学中市场理论、价格理论、地租理论、多元回归、时『日J序列分析等相关理论，从分析人们对住宅房地产的“三种需求。．即投机性需求、投资性需求以及使用性需求为分析的出发点，通过对消费者三种行为的研究，运用统计学及差分方程等数学模型，研究短期住宅房地产价格形成的机制以及变化发展的规律。在研究的过程中，发现住宅房地产价格变化的非常的复杂，房地产本身就是一个周期性的行业。在价格下跌和价格上涨的过程中，住宅房地产价格短期的变化情况都不一样，三种需求在里面所发挥的作用也不一样。文章运用了经济学的相关理论进行分析，得出了短期在三种需求作用下

3、的价格形成机制。通过对南通市的近几年房地产价格变化的相关数据，通过差分方程及对时间序列的分析，得出南通的房地产的价格P同时间t之间的相互关系是：PI-c8。21刚。011拙(t=1，2’⋯⋯)，实证的检验我们所探讨的住宅房地产的价格形成机制及变化规律：使用性的需求突然增加导致住宅房产价格的突然增加，投机者和投资者进入房地产的市场，然后导致住宅房产的价格加速增加，住宅房产价格的增加将进一步导致投资者进入这个市场，而由于需求的替代性，使用性的需求逐渐减少，到价格达到一定程度的时候，该市场将完全成为一个投机性的市场。通过对住宅房产价格形成机制的研究，可以使我们能够更加清晰的了解住宅房产价格上涨

4、的原因，丰富经济学中价格机制的内容，同时也能为政府对房摘要地产行业进行宏观调控，提供理论上的依据。关键词：住宅房产，投资性需求，投机性需求，使用性需求，价格形成机制2AbstractIntherecentyears，therealestateindustryisdevelopingquicklyinChina,；especiallytheresidencerealestateisdevelopingmuchmorequickly．Althesametime,thepriceisrising．TherealestateindustryisallsupportingindustryinOUr

5、country．Thedevelopingrealestateindustry啪promotetheGDP．TherealestateindustryrelatetightlywithbankthatisanimportantpartoffinanceIndustry．theupanddownoftherealestateindustrymayinfluencethestabilityofwholefinancesystem．FortheJapaneseeconomicin1990sandHongkong'seconomicwerelong-termdecliningafterthere

6、alestate“bubble'’brokenup，ChinesegovernmentUsemacro-controlefforttopreventtherealestatepricerisingIn2005and2006．Onthemicroside,theresidencerealestateisanecessarycommodity；atthesametime，itisalsoancapitalcommodity_—tllat啪gettherent．SoWeCallsupposethatitmayhaveit’Spriceformingmechanism．Thedissertati

7、onisstudyingthefocusingproblem．Byusingthemarketingtheory,thepricingtheory,renttheory,behavioreconomicstheoryandstatisticstheory,analysethethreedemands：usingdemand，speculatingdemandandinvestingdemand．Bystudyingthe“three