房地产开发项目施工合同履行中的成本控制-(8021)

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1、目前，我国大多数房地产开发企业并不直接参与项目的设计、建设、监理、甚至是销售。而是采取委托实施的方式，把各个阶段需要实施的工作内容委托给具有专业资质的合作方去完成，合作方及标的合同额则多是通过招投标的方式确定的。房地产项目的实施其实是一个以房地产开发商为主体联系纽带的多合作方参与的过程。众多参与方的角色与关系从合同主客体的法律关系上讲，除非合同上有明确约定，否则各个参与方都是相互独立的，参与方与参与方之间均不存在法律关系，只是履行合同的空间和时间可能是交叉的。只有地产公司分别与各参与方存在法律关系。从合同角度上讲，房地产开发公司是唯一的一个要约方即我们

2、通常所称的甲方，其他均为承诺方即通常所称的乙方。随着项目的立项、设计、施工、销售的等阶段的一步步推进，参与主体也逐渐增多，由最初的一家合作方一设计单位，会逐渐增加招投标代理单位、造价咨询单位、总包施工单位、监理单位、销售代理公司、甚至是网通移动等运营商。在项目建设实施阶段除总包单位外，还会随着项目形象进度增加消防、电梯、精装修、甲供材料、设备供应商、外立面幕墙施工单位、市政单位等合同客体。工程建设项目本身就具有建设周期长、不可遇见因素多的特点在加上地产项目的多主体参与性，更多地时候是多个合同主体在参与项目的实施，使得做好房地产项目施工合同履行期间的造价

3、控制又有很大的难度。1．1．2研究意义现阶段，我国关于建设项目成本控制的研究，大多是贯穿于项目实施的整个过程，即按照项目建设实施的顺序依次从设计阶段、招标阶段、施工阶段、结算阶段分别加以研究，着眼于项目建设的全过程控制；且研究对象多为广义上的建设项目。本文只针对建设项目施工合同履行阶段的成本控制进行研究，且研究对象仅限定为房地产建设项目。意义在于：(1)施工单位的盈利策略决定房地产企业必须转变成本控制观念受传统观念的影响，房地产企业认为施工阶段成本控制仅对总成本投资有10％的影响率，并且把实施阶段投资控制工作看得很简单，认为仅仅是支付进度款、现场签证单

4、确认、审核工程量等，因此对工程实施阶段的工程造价控制不予重视。但是承包商进行的一切活动的目的就是为了工程造价，“中标靠低价，盈利靠索赔”是许多承包商的经验总结，只有在施工合同履行阶段才能实现这一目标。(2)房地产企业建设项目的实施特点决定施工阶段为成本控制的重点地产项目一般多为“三边工程”，以致在施工过程中不得不改变施工项目或增减工程量，另一方面是由于施工期间不可预见事件的发生，引起工程变更或工期拖延等等，因而在施工期间出现大量的工程洽商及变更。(3)目前的造价体系决定房地产企业要重视施工阶段的成本控制由于建设工程量清单计价体系的实施，目前以固定单价合

5、同为主，工程量按实调整，使得招标阶段的合同额不再具有以前的确定性，合同额基本上已由原来的施工前确定，变为施工中确定。基于以上，可以看出施工阶段的造价控制不仅是重点而且也是一个难点，房地产企业必须重视起建设项目实施阶段即施工合同履行阶段的成本控制。1．2国内外研究现状1．2．1国内研究现状最近几年，随着我国房地产业的升温，房地产价格不断高升，而房地产开发成本是其价格的重要组成本部分，所以房地产开发成本引起了多方面的关注，对其进行控制研究也越来越多，并取得了丰硕的成果。本文主要分三个方面讨论房地产企业在施工合同履行阶段如何做好建安成本控制。以下为相关的理论

6、研究成果。房地产企业内部影响因素包括造价人员及企业内部流程两个方面，国内目前的研究成果如下：①企业内部流程本文将从房地产企业目前常用的目标成本、责任成本、动态成本管理体系进行研究，国内相关研究现状如下：冯伟(2005)[3]认为，房地产开发项目全面成本管理与控制，必须是全过程、全方位，排除多种干扰因素进行的全面成本控制；只有建立健全激励竞争机制，坚持以人为本，层层签定目标责任书，赏罚分明，房地产开发企业才能取得良好的社会效益和经济效益。刘佑清(2006)[4]认为，房地产开发成本的控制，就是对估算、预算、合同执行的全过程管理，计算出动态成本，并比较动态

7、成本与目标成本，合同、找出差异，最终达到成本控制的目的。0房地产企业内部成本控制专业技术人员薛由庆(2001)[5]指出，前期设计规划应充分应用价值工程原理，变事后的成本控制为事前积极的成本预控，利用行为控制对成本进行监控，在行为控制上予以个人适当的权限，使每个人有充分发挥自己的能力和采用合理的成本行为的机会，把成本控制变成每个人自觉的行为。9王怀、田涛(2005)[6]认为，引起房地产开发项目工程造价变化的因素主要有三个方面：市场信息。投资期的财政政策，利率、汇率、建材行情等，对市场信息掌握的准确与否直接影响方案的可行性，继而影响项目的收益率。比如，

8、在某项建材价格波动极大的情况下，建安费就会有很大波动。政策因素。包括产业政策、投资政策、技术经