东莞市物业服务收费管理实施细则.doc

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1、附件：东莞市物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）第一条　为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广东省实施<中华人民共和国价格法>办法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律、法规及规定，结合我市实际，制定本细则。第二条　本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为。第三条　本细则所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第四条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及收

2、费与服务水平相适应的原则。第五条　市物价局会同市房产管理局负责本市行政区域内物业服务收费的管理监督工作。第六条　业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务收费。包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计费方式。7酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第七条　物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、

3、车库）物业服务收费实行政府指导价。业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。第八条　物业服务收费政府指导价，由市物价局会同市房产管理局根据不同类型及服务内容制定，并向社会公布。物业服务收费政府指导价，应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。第九条　实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在我市指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。业主大会成立

4、之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金应当按照政府指导价的有关规定执行。7第十条　实行政府指导价的住宅物业服务收费，因服务质量、成本变化、合同期限等原因需要调整或重新约定标准的，由物业服务企业与业主在政府指导价范围内协商确定，重新签订物业服务合同并备案。物业服务企业必须通过书面征求意见、记名表决等形式协商确定物业服务收费标准，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后实行。第十一条　实行政府指导价的物业服务收费和《物业管理委托合同》实行备案制度。新建住宅物业具体物业服务收费标准和《物业管理委托合同》内容应在住宅

5、物业开始发售（含预售）20天前报市物价局和房管局备案，并于发售前在销售现场一并公布。备案后，物业未交付使用前，物业服务企业（开发企业）不得调整物业服务收费标准。物业服务收费标准依法调整的，物业服务企业应在调整后的10天内向市物价局和房管局备案。（一）物业服务收费履行备案时，应提交如下资料：1、物业服务收费备案登记表一式四份；2、营业执照复印件；3、物业管理资质证书复印件；4、物业服务合同复印件；5、物价员登记表；6、业主同意重新调整（约定）收费标准的证明材料；7、物业服务收费标准突破政府指导价的，需提供经物价局核定具体标准的批复文件复印件。（二）《物业管理委托合同》备案须

6、提交如下材料：71、物业公司营业执照复印件（核对原件）；2、物业公司资质证复印件；外市物业的分公司备案证明复印件（核对原件）；3、委托方身份证明文件（如：开发商营业执照、业主委员会备案通知书、居委会委托证明等）复印件；4、物业管理区域划分图（经规划部门批准的总平面图上划分，新建物业由建设单位划定、已实施物业管理的区域由物业公司划分）。第十二条　物业服务企业需突破政府指导价标准的，需报市物价局核定。第十三条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的

7、酬金。第十四条　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；（三）物业管理区域绿化养护费用；（四）物业管理区域清洁卫生费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；7（七）办公费用；（八）物业服务企业管理费分摊；（九）物业共用部位、共用设施设备产生的水电费用（不含二次供水加压电费）；（十）物业服务企业固定资产折旧；（十一）经业主同意的其它费用。第十五条　物业共用部