中国住宅房地产行业市场势力的分析

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2、easuremonopolypoweranditsimpactOilhouseprices，madesomeusefulsuggestions．KeyWords：RealEstateMarket；Competition；MarketPower3第一章概述1．1我国房地产业发展历程简述从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，从我国房地产市场的发展沿革中可以看出，从50年代中期到80年代初期，我国历史上曾经有过30年的房地产市场缺失。在这一时期，土地资源和房屋资源的配置不再通过市场，而是

3、直接由政府的计划指令配置，公开的房地产市场基本上被取消。80年代以后，随着住房商品化政策地推行，继而城市土地使用制度改革方案的出台，城镇土地使用权地转让和出租现象日渐增多，城镇私有房屋、公有旧住房、新建房屋地买卖和租赁也相继出现并迅速发展，我国房地产市场重新启动和发展。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五’’。，计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程’’。经济体制改革的进一步深化，有

4、力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。房地产业在国民经济发展中的发挥着重要作用。我国房地产业经过30年的发展，已经成为国民经济的重要支柱产业，对社会和经济发展起着越来越重要的作用，

5、主要体现在以下几个方面：一是直接带动GDP的增长。根据权威统计资料显示，房地产业对国内生产总值的贡献年率2005年达到了14％～18％。二是带动相关产业的发展。房地产业对国民经济的其他众多行业拉动作用明显，每100元的房地产投资，能带来其他经济部门约286元的产出。三是能够大量的就业机会。按保守估计房地产每投资1亿元能直接2500个就业机会，按2005年房地产投资约1万亿元计算，房地产业能2500万人的就业机会，这还不包括由于带动其他有关产业而增加的就业。目前，房地产业已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣

6、向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，3房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产市场在快速发展的同时，存在一定的泡沫经济已是不争的事

7、实。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。1．2产业经济研究理论简述产业组织理论(产业经济学理论)以微观经济理论为基础，对市场经济发展过程中产业内部企业之间竞争与垄断以及规模经济与效率的关系和矛盾的研究，目的是探讨这种产业组织状况及其演变对产业内部资源配置效率的影响，为维持公平合理的市场竞

8、争秩序和市场运行效率提供理论依据和政策建议。简单的说，产业组织理论是关于市场经济中垄断和竞争的理论。11．2．1S-C_P理论基础简述1938年哈佛大学以梅森(Mason)教授为主成立了一个包括贝恩在内的研