上海市房地产泡沫破裂波与影响分析

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1、第1章导论1．1问题的提出房地产业因其具有产业链长、带动作用明显等特点，它的变动通常会对宏观经济以及众多的相关产业产生较大的冲击。房地产业的健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展，但是其价格过度的、远远偏离基础价值的持续的上涨就有可能引发房地产泡沫的产生，各国各地的经历反复证明，房地产泡沫的破裂不仅对整个宏观经济、金融系统、房地产业本身以及其它的相关产业都会造成极大的破坏而且会产生持久的影响。例如20世纪80年代日本的房地产泡沫、90年代美国的房地产泡沫，1997年亚洲金融危机时泰国、马来西亚、中国香港等地以及我国上世纪90年代初广西北海、海南发生的房地产

2、泡沫，这些泡沫最终都导致破裂，并且对经济都造成了极大的破坏，有的至今仍未完全消除。因此对房地产业的正确认识。特别是当房地产泡沫形成时，对泡沫破裂波及影响的预测以及对泡沫风险的防范对房地产业的持续发展，进而使整个宏观经济保持长期的稳定发展有重大的意义。我国在。九五”期间就把以住宅建设和房地产业为主体的建筑业作为国民经济的四大支柱产业之一，作为国民经济新的增长点．1999年新的一轮房市开始启动到2004年，上海市房地产市场快速增长，经历了复苏、繁荣与高涨的发展周期，房价也已经从3422元／平方米涨到6489元／平方米，翻了近一番。如此快速的房价上涨，远远超过了G

3、DP和居民可支配收入的增长，购房者的消费压力已经大大增加。那么，为什么上海市房价能一路走高，保持如此强劲的上涨势头昵?房价问题已经成为当今上海市的焦点问题，它不仅受到许多学者的广泛关注，而且也牵动着广大老百姓的心．那么，上海市房地产市场是否已经过热，是否已经出现了泡沫，程度如何，对国民经济及相关产业又会产生怎样的影响呢?国外由于房地产泡沫而引发经济危机的现象己给我们敲响了警钟，上海市房地产业发展中出现的问题更需要从实证的角度进行验证，从理论上进行总结，同时政府在政策的制定和实旌上也需要正确切实的理论支持，更好地进行宏观第1章导论调控。但是，到目前为止，国内学

4、者对房地产泡沫影响的研究还比较少，有限的研究多集中在理论和对统计资料的整理，并且研究的重点多放在对整个宏观经济的影响和金融业的影响，对房地产泡沫破裂后对其他相关联行业的影响分析较少。基于以上原因我们有必要对我国的房地产泡沫现象以及可能引致的风险进行系统深入的理论和实证分析。1．2文献综述1．2．1国内外对房地产泡沫破裂影响的研究回顾“泡沫”现象最早可以追溯到发生在荷兰的郁金香狂热、十八世纪巴黎的“密西西比泡沫”及英国发生的“南海泡沫”等。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年-1926年的美国佛罗里达，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致

5、了20世纪30年代的全球经济大危机。20世纪90年代以来，日本房地产泡沫的破灭以及东南亚金融危机中房地产泡沫带来的影响引起了人们对地产泡沫现象的重视，国外研究机构和经济学家对房地产泡沫破裂的影响也进行了深入的研究。国外的研究机构中以IMF的研究最多也最有权威。IMF(2003)研究报告指出在总结了战后工业国家泡沫经历后发现：股票泡沫破裂每13年出现一次，而房地产泡沫爆裂的发生却没有那么频繁，但是持续的时间是股票泡沫的两倍长，大约为5年，造成GDP约8％的损失，比起股票，房地产市场的繁荣与衰退联系的更加紧密．在调查的样本中，有40％的国家，房地产泡沫产生后，破

6、裂随之而来。经过统计发现，在房地产泡沫破裂之前消费对GDP的贡献率为61．5％，之后仅为36．5％，固定资产投资对GDP的贡献率由破裂前的19．8％降到--19．1％，GDP的平均增长速度也由3．4％降到0．8％。国外经济学家对泡沫破裂影响的研究多集中在研究房地产泡沫破裂对金融业及整个宏观经济的影响．Mckinnon／pill(1996)krugman(1998)认为房地产泡沫的破裂将导致大范围的银行危机，银行危机将导致整个国家经济的衰退、产量的降低．RichardHerring／SusanWachter(2002)研究了房地产业与金融业之问的关系后发现，在

7、以银行为主要融资渠道的经济体中，房地产泡沫的破裂将会导致银行系统危机的产生。Schwartz(2003)／Caruana(2003)在前人的基础上，研究发现配合着银行贷款增加的房价的上涨，对经济将会有一个更大2第1章导论的破坏力，并且房价上比较小的下降就会对经济造成很大的破坏。Bemanke／Gertler(1999)通过研究20世纪90年代美国经济衰退的原因时发现，先前房价过高是造成1990年美国经济衰退的一个重要的原因。Men／Gale(2000)认为房地产泡沫短期对经济有好处，但是，长期看来会导致资源分配的不合理和泡沫的最终破裂。IhnioOkina／

8、ShigenoriShiratsuka通过研究日本的