基于系统动力学的酒店投资项目经济评价

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1、第一章绪论1.1选题背景在中国现代化的历史进程中，工业化和城镇化是两大核心主题，其带来的对现代服务业的要求，造就了中国现阶段对商业地产投资的强劲需求。而洒店物业以其独特的城市综[1]合服务功能，必将在今后一段时期内保持相当的增长势头。酒店业是一个特殊性的行业,特别是中国酒店业在特殊的条件下发展,用短短几十年的时间完成了从行业的起步到初步[2]成熟的阶段。据国家旅游局信息中心2007年5月11日对外发布《中国旅游饭店发展现状、趋势及面临的挑战》报告称：全国高档饭店正迎来建设高峰，据不完全统计，全国待评、在建、待建(2007年底前开工)高档饭店(相当于四、五星级)总计11

2、07家，其中按五星级标准建[3]设的酒店554家，大大超过目前全国五星级饭店的总量。从酒店业的区域发展上看，欧洲和美洲是酒店业最为集中的地区。美洲、欧洲酒店客房数量1991年和1995年占整个行业内客房比例分别为38.86%/44.90%和35.86%/44.36%，其他地区只有东亚和太平洋地区从1991年的11.38%增长到1995年的13.93%。从行业内主要企业集团的数量以及市场占有率等方面来看，尽管近年来全球酒店业的集中化态势日益明显，但与其它生产制造业的由分散到高度集约化的发展过程不同，有漫长发展历史的酒店业现阶段仍然是一个相对分散的行业。1999年全球大约

3、2000多万间酒店客房中实行集约经营的不到1/3，多集中在发达国家和地区的高档酒店市场。1999年全球排名前三位的圣达特、精品国际和巴斯公司，其所属的酒店分别为5978、3670、和2738座，客房总数[4]在全球客房总量中所占比例不到10%。但我们必须看到任何行业都有由分散向集中发展的一般规律。由于世界酒店集团自身发展的成熟而要求进一步拓展市场空间、扩大经济规模，采取品牌延伸、产品线延伸、输出管理模式的方式，通过多角化经营、规模经营以达到规模经济、范围经济。纵观新中国酒店发展状况,总体上酒店数是逐年增加,特别是1978年-2001年,20多年来始终保持着增长态势。中

4、国酒店业在总增长态势的发展过程中,增长率的起伏呈现周期性的变化。以1991年最低年增长率为分水岭,1978年-1991年为第一次周期,1991年-1998年为第二次周期,在两次周期内酒店数都经历了加速、减速增长过程,只是在不同周期内轮替的时间在不断缩短。我国旅游服务业自从1978年作为一个经济产业起步以来，经过20多年的快速发展，产业规模进一步扩大，产业结构进一步完善，产业地位、产出水平进一步提高。到2002年年末，全国共有各类旅游企业29.38万个，比上年增长0.9%。旅游业直接从业人员612.63万人，比上年增长2.5%；旅游业拥有固定资产原值8238.20亿元，

5、[5]比上年增长5.7%。中国加入世界贸易组织，使中国的酒店业面临一个新的发展机遇。国门大开，国外客人纷纷进入中国，观光旅游也好，公务商务之行也罢，都免不了要吃饭住宿，而食宿的最佳选择就是酒店。因此，入世为中国的酒店业带来了源源不断的客流。然而，与此同时，3各种壁垒障碍的相继消除，中国市场的无限发展潜力，政局的相对稳定，市场准入程度和服务贸易市场开放程度的扩大，再加上自身扩大规模追求更大利润的需要，大批国际酒店集团也来到中国，以更大的热情投入中国市场的开拓，试图重新分配中国酒店的市场份额。原本已经在中国立足的继续扩张势力(如在中国已有十几家酒店的香格里拉集团就针对形势

6、,制定了在中国市场发展的新计划，要在不太长的时间里扩张到三十家酒店；喜达屋集团的下一步计划是向除北京、上海、广州等几个大城市之外的城市和地区扩张中档酒店等)；尚未进入中国市场的则趁机抢占市场,寻机立足,而且是多种品牌同时并进。中国酒店业的强势企业应抓住目前中国酒店业经营低潮和国企改制低成本的机遇，实现低成本扩张，迅速完成市场的有效集中，抢占国内旅游和酒店市场份额，为日后进入国际市场，参与世界经济一体化大循环竞争做好充分的资本积累。同时，要尽快利用规模经济和范围经济，扩大经营规模，降低经营成本，避免市场过度竞争，实现从粗放型向集约型转变。酒店管理是一个复杂的系统，酒店投

7、资包含很多复杂的因素，也存在大量的不确定性。其中经营成本覆盖面广，而且不稳定，成本的驱动因素极其复杂。销售收入也具有极大的不稳定性，受季节，节假日等因素影响较大。传统的项目评价模型难于进行复杂的分析，动态酒店投资系统模型的建立有利于酒店业高层管理者了解整个企业的投资与经营状况，同时为酒店业提供“战略决策实验室”。促进了管理者对酒店的人﹑财﹑物进行系统管理。该模型的建立还可以加强管理者对酒店投资风险的认识和防范，通过仿真模型的建立为管理者提供投资风险，财务风险和市场风险的预警。对提高酒店管理者的决策能力以及各项指标的预测都有积极的价值和作用，同时该模型