南京阿尔卡迪亚房产项目可行性研究报告.doc

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1、目录第一部分、项目总论1．1项目背景1．1．1项目名称1．1．2开发公司1．1．3承担可行性研究单位1．1．4研究工作依据1．1．5项目简介1．2可行性研究结论1．2．1市场预测1．2．2方案评价1．2．3投资估算与资金筹措1．2．4项目综合评价结论第二部分、项目投资环境和市场研究2．1宏观市场背景2．1．1全国投资环境2．1．2南京市投资宏观背景2．1．2．1地理环境2．1．2．2经济环境2．1．2．3政策环境2．1．2．4人文环境2．1．3南京市房地产发展现状2．1．3．1供应量与需求量2．1．3．2价格2．1．3．3近期市场描述2．1．3．4市场走势预测2．1

2、．4宏观市场与本项目发展借鉴2．2区域市场分析2．2．1区域市场概况2．2．2供给分析2．2．3需求分析2．2．4区域房地产市场特征分析2．3项目板块分析2．3．1项目板块地段划分2．3．2项目所在地段总体规划2．3．3板块功能2．3．4板块开发动态2．3．5板块价格水平2．3．6板块项目分析2．3．7板块内竞争关系分析2．4市场分析结论第三部分、项目分析及评价3．1条件分析3．1．1用地条件、规划限制条件3．1．2项目成本条件3．1．3规模资源条件3．1．4品牌资源条件3．2地块建设条件3．2．1地形、地势、地质3．2．2抗震设防3．2．3气象3．2．4基础配套设

3、施3．3项目SWOT分析第四部分、市场定位及项目评估4．1发展商定位4．2项目形象定位4．3项目主题定位4．4产品定位4．5价格定位4．6客户定位第五部分、项目开发建设进度安排5．1有关工程计划说明5．2开发计划5．3组织架构第六部分、投资估算与资金筹措6．1估算依据6．1取费标准6．2投资估算6．3资金投入计划6．4资金筹措第七部分、销售及经营收入测定7．1各类物业销售收入估算7．2项目销售回款计划7．3销售利润第八部分、盈亏平衡及敏感性分析8．1项目不确定性分析8．2社会效益和影响分析第九部分、可行性研究结论与建议9．1拟建方案的结论性意见9．1．1项目核心价值

4、体系的建立9．1．2产品建议9．2可行性研究结论第一部分、项目总论1．1项目背景1．1．1项目名称：阿尔卡迪亚项目地点：南京市沿江工业开发区1．1．2开发公司：荣盛房地产发展股份有限公司开发资质：一级法人代表：耿建明注册资金：16500万元荣盛房地产发展股份有限公司是荣盛控股股份有限公司的控股子公司，具有国家一级房地产开发资质。公司以房地产开发为核心业务，以商业住宅作为房地产的主导开发方向。截止2004年底，公司已成功开发了南京方州花园、水榭花苑、廊坊群星小区、锦绣家园、阿尔卡迪亚、沧州丽水华庭、蚌埠阿尔卡迪亚等项目，现开发面积愈200万平方米。公司以人为本的居住理

5、念，质量至上的精品意识，诚信守法的经营原则，获得了社会和业主的高度满意和赞许。连续多年被权威机构评为“中国房地产信誉AAA”、“消费者信得过单位”、“重合同守信用单位”；开发的项目曾获得“中国水景名盘”、“健康住宅区”、“明星楼盘”等多项殊荣。公司具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的远景和战略；拥有一支具有海内外教育背景、熟悉行业运营模式且成熟稳健的管理团队。1．1．3承担可行性研究单位：荣盛房地产发展股份有限公司南京分公司公司负责人：谢金永公司地址：南京市六合区现有员工：30人南京分公司自成立以来，已经在南京市六合区成功建设了方州花

6、园、水榭花苑，积累了一定的房地产开发经验。1．1．4研究工作依据1、土地使用权出让合同2、项目选址意见书，编号：宁沿管会建（2004）字第017号3、建设用地规划许可证，编号：2004—10—017号4、岩土工程勘察报告，工程编号：2005—08—K205、项目规划设计要点。6、阿尔卡迪亚项目初步规划设计方案。7、国家及地方有关规范标准。1．1．5项目的背景阿尔卡迪亚项目的建设符合南京市沿江工业开发区经济发展趋势，符合沿江工业开发区城市总体规划。沿江工业开发区2003年7月份委托南京市六合区国土资源局将地块公开挂牌出让，土地性质为国有土地，土地的上市及挂牌程序符合南

7、京市土地政策。根据土地挂牌文件，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。荣盛房地产发展股份有限公司，具有一级开发资质，符合参加竞买条件。荣盛房地产发展股份有限公司在南京分公司对地块充分调研的前提下，授权并委托南京分公司参与该地块的竞标。最终在南京市六合区公证处现场公证的情况下，经过多轮竞价，荣盛房地产发展股份有限公司以358412703.68元的价格竞得该地块的土地使用权。1．1．6项目简介地理位置：南京市沿江工业开发区（原南京市大厂区）居住区用地面积：377949㎡总建筑面积：71307