2007年黄山东方丽景项目四期开发建议书.doc

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1、www.fdcsky.cn中国地产商域网黄山东方丽景项目四期开发建议书二〇〇七年九月二十五日www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网目录一、市场简述31、黄山房地产市场逐步复苏32、在售楼盘分析63、未来市场发展分析12二、典型楼盘分析141、江南新城142、阳光绿水16三、地块SWOT分析171、项目优势Strengths172、项目劣势Weaknesses173、市场机会Opportunities174、竞争威胁Threats18四、开发策略191、开发前提192

2、、开发策略19五、项目定位201、形象定位202、客户定位203、产品定位21六、项目开发建议231、总体规划设计232、建筑规划设计243、园林与环境设计244、分期开发时序安排255、项目价格预测26七、经济效益测算27附件1住宅项目调研表32www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网一、市场简述1、黄山房地产市场逐步复苏l2006年住宅销售面积达72.5万㎡，比2004年增长15%从下表黄山市商品住宅销售面积数据，2006年黄山市商品住宅销售面积达72.5万㎡，同

3、比增长32％；销售额达11.2亿元，同比增长47％；销售均价1545元/㎡，同比增长11％。黄山市房地产市场，经历了2003年的火爆发展，2005年低迷回落，在2006年全面复苏并迎来新增长。分析市场为何上下波动，2003年销售量的翻倍的原因在于外销市场的火爆，同时带动本地换房需求；而自2005年国家出台“国八条”宏观调控政策，黄山的江浙沪外销客户迅速萎缩，同时抑止本地购房需求；进入2006年，压抑长时间的本地需求有所释放，加上黄山对外交通的完善，外销市场逐渐回暖，市场恢复正常增长。l5年来销售均价不断提升

4、，2006年实现价量齐增的局面虽然2005年销售量下跌12％，但销售均价依然保持与2004年一样9％的增幅，说明黄山房地产市场不存在房价虚高的泡沫现象，房地产市场在销售量和销售价格上仍有较大的发展空间。2006年，黄山商品住宅的销售均价达1545元/㎡，同比增长11％。2006年中心城区的多层住宅价格大概在2000元/㎡，预测未来将保持10％～15％的增长，在2007年可达到2300元/㎡，在2008年可达到2600元/㎡。www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网l市

5、场调节能力强，逐步稳定发展从近5年的开发指标看（见下表），黄山房地产市场经历上下波动起伏后，已逐步成为发展稳定的成熟市场，从5年的指标变化中可以总结出一些规律。2003年商品房销售面积突增到59.74万㎡，同比增长120％，销售面积超过新开工面积，出现供不应求现象。接下来的2004年，开发商加快开发进度，当年新开工面积翻了一倍多，达113.95万㎡，同比增长143％；到了2005年，3月份及4月份连续出台的www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网《国务院办公厅关于切实

6、稳定住房价格的通知》（旧八条）及《八项措施引导和调控房地产市场》（新八条），使长三角投资热情聚降，黄山当年的新开工面积、竣工面积、销售面积无一例外的出现负增长，跌幅达-16％～-27％。进入2006年，受各项利好促进，包括黄山GDP保持每年约15％的增涨、道路交通完善、旅游市场兴旺，房地产外销市场逐步复兴，本地市场也走出观望，当年消化了大量的存量房，商品房销售面积达89.65万㎡，超过2004年时的峰值，并且第一次超过当年的竣工面积，多层住宅更呈现供不应求的现象。从2007年上半年销售情况了解，五一期间房地

7、产市场较火爆，购房需求被重新激发，而市场供应量有限，各楼盘均出现不同程度的热销现象。www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网1、在售楼盘分析2006年黄山中心城区商品房预售面积达69.5万㎡，其中住宅43.0万㎡、商业22.7万㎡、办公0.5㎡、车库1.9万㎡、杂间1.4万㎡，新盘预售列表如下。黄山中心城区商品房预售项目一览表　2006年预售面积（㎡）2007上半年预售面积（㎡）黄山国际假日广场92059.22　三华园83498.30　江南新城（梧桐苑）32733.4

8、5　江南新城（银杏苑）26973.16　江南新城（棕榈苑、紫藤阁）　55744.09城东花园(中苑)65344.53　山水人家58404.17　世贸绿洲44906.93　国际旅游礼品城41829.51　秀水豪园35754.15　世纪花园西苑中易大厦29450.46　香山翠谷　23316.16桃花源21761.3715221.87黄山高尔夫会员度假公寓20030.76　城东综合商住楼　15445.55www.fdc