基于农地综合价值的土地增值收益分配框架构建

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1、基于农地综合价值的土地增值收益分配框架构建【摘要】本文从农地综合价值的角度岀发，研究在征收-出让过程中产生的土地增值收益内涵和形成过程，将土地增值收益分为人工增值I、II和口然增值I、II、Ill,并在此基础上提出土地增值收益的理论分配框架。由此得出研究结论，被征地农民（集体）应获得人工增值I,自然增值I的社会保障价值部分和自然增值II;政府应该获得自然增值I的粮食和生态安全价值部分，人工增值II和自然增值III。【关键词】农地综合价值土地征收土地增值收益一、引言党的十八大报告明确指出，要“改革征地制度，提高农民在土地增值收益屮的分配比例”。然而，长期受城乡二元结构的影

2、响，“低成本”的城镇化却是以被征地农民未享受城镇化的“土地”红利为代价的。国务院发展研究中心的一份调查显示，征地之后土地增值部分的收益分配，开发商拿走了40%到50%,政府拿走20%到30%,村级组织留下25%到30%,而农民拿到的补偿款只占整个土地增值收益的5%到10%。（刘守英，2013）因此，对征收过程中的土地增值收益的形成机理和分配问题进行研究十分有必要。但是，目前土地增值收益研究尚不能突破既有的分析范式，理论创新不够。基于此，本项冃尝试从农地综合价值角度，深入探讨土地征收增值收益的内涵及其形成机理，并构建土地增值收益的理论分配框架。二、土地增值收益形成机理(―

3、)土地增值收益内涵土地增值的本质是一种社会劳动贡献及资源稀缺性增值的结果，本文研究的土地增值收益的内涵是放在征地-岀让环节中理解，从未经人类使用时的农地的初始?r值到土地出让价值的这一过程的土地价值增加过程。是一种广义的土地增值。本文从自然增值和人工增值的角度来详细介绍土地增值收益构成。自然增值指由于城市基础设施和公共服务等配套设施的不断投入，投资环境的完善，其产生的扩散效应相应地提高了土地价值。随着城市经济的不断发展和城市化进程的加快，城市土地成为一种稀缺资源，严重的供需矛盾使得城市土地价值上涨明显。因此，一旦农用地流转为城市建设用地，其价值将大大提高。对应的就是按照

4、具体增值原因的不同，可分为以下三类:一是由土地用途管制、土地用途变换而导致的用途转换价值：农用地非农建设发展权增值一一农地发展权价值，也称之为土地用途转变增值；二是农地稀缺性产生的供给无弹性而导致的供需矛盾引起的增值，也就是市场供求性增值；三是外部投资辐射性增值：基础设施建设，可理解为政策性增值，也称之为间接投资性增值。(周诚，2003；黄俊南，2004；张俊，2007)如图1所示，为便于本文研究，根据三种自然增值发生的环节不同，将其进一步区分：市场供求增值和间接投资性增值在产生上是相互耦合的，共同形成口然增值，不易区分，且在农用地状态下和建设用地状态下都会产牛这种自然

5、增值；而土地用途转变增值是只发牛在征地结束后的出让环节的自然增值。再按照产生的前后顺序不同，最终将自然增值区分为自然增值I、II、III,依次为发牛•在征地环节的供求增值和间接性投资增值，发生在出让环节的用途转变增至和发生在出让环节的供求增值和间接性投资增值。人工增值对应的就是直接投资性增值。在征收环节，主要休现在农民对农地的长期和短期投资，如开垦平整农地、灌溉水渠的修筑、农田道路的建设、肥力的增加等，本文将其定义为人工增值I。在出让环节，要进行土地平整等一系列工作，投入成本较大。此外单位建设用地上投入的资本、劳动力等非土地要素明显高于在农业用地上的投入量，即因土地资本

6、的投入和积聚导致土地价值增加而产生的，定义为人工增值II0(-)农地综合价值与土地增值收益形成过程结合上一小节对土地增值收益构成的分析，本小节从边际效用价值理论出发，综合土地征收一出让的两个环节，结合农地的不同价值表现形式、价格种类、产权性质发生的变化，系统梳理土地增值收益的形成过程。从边际效用价值理论，外部性理论和土地产权理论出发，分析了农地作为资源具有的功能效用，归纳起来，农地(综合)价值是包括有农地经济产出价值、社会价值、生态价值和农地发展权价值。其中农地的非市场价值主要表现为社会价值和生态价值，其中社会价值细分为社会保障价值和社会稳定价值；市场价值是农业用途下的

7、农地经济产岀价值和非农业用途下的农地发展权价值，农地发展权价值就是实际上就是农地由农业用途转变为建设用地用途Z后的土地价格与农业用途利用方式下的土地价差。如图1所示，从价值表现形式来说，农地价值主要表现为征地环节农地农业用途下的四类价值和出让环节非农用途下的农地发展权价值。其中，农地价值对应人工增值I,社会价值和生态价值对应自然增值I,农地发展权价值对应自然增值II。从价格类型来说，农用地到建设用地征收一出让的整个过程中，不同用途的土地分别对应产生了农地价格、生地价格、熟地价格、出让成交价格几种价格类型。而不同价格之间的差额就是我们本篇文