海星城营销策划书

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1、目录前言…………………………………………………………………………2第一章市场研判……………………………………………………………3一、厦门岛最亲近的后花园二、后花园之CBD商务中心区三、海沧房地产研究四、个案市调表五、市调分析第二章产品定位……………………………………………………………15一、定位宗旨二、目标市场定位第三章建筑规划……………………………………………………………19一、基地特色二、基地资源评析三、规划建议四、社区附属配套设施（结合酒店做规划）第四章经济测算…………………………………………………………22第五章行销概念设计…………………………………………

2、……………24一、主题概念及理论依据二、居住形态及其文化载体三、西班牙居住文化掠影四、行销概念归结五、产品魅力中心六、案名参考第六章商务部分……………………………………………………………28一、项目工作组结构二、服务本项目人员简介三、服务方式及收费标准结束语…………………………………………………………………………3232前言立足于缜密、科学的市场调研，从市场环境出发，面对市场、尊重市场，深入分析市场供需，制定适宜本案自身资源条件的定位策略，在激烈的市场竞争中，确立起本案“超越竞争”的市场地位及强势品牌形象，是本报告所提供的策略思考之宗旨所在。唯有如此，一个具有独特

3、且持久魅力的行销定位及产品策略，才能突破强大的行销瓶颈与行销障碍，最终达成开发物业的最大价值，实现项目发展之经济效益与社会效益双丰收。32第一章市场研判一、厦门岛最亲近的后花园l海沧以其位于厦漳泉闽南金三角地区突出部之优势，成为中国沿海珠江三角洲与长江三角洲经济发达地区的中间连结点。海沧大桥的建成，以及将要兴建的厦漳跨海大桥，海沧地理位置一下就突显出来，成为厦门这个国际性都市的一个极其重要的城市功能核心区。l海沧，中国大陆最大的台商投资区。2003年5月，海沧行政区成立，从“海沧台商投资区”到“海沧行政区”的转变，历史赋予海沧区新的使命，——建成厦门二十一世纪海湾

4、型城市的新港区、新工业区和新市区。l海沧作为厦门市实现现代化、国际性都市的必备城市功能区，预计用5年时间，把投资区建成厦门市重要的大型工业生产基地和国际航运物流基地，目前吸引外资已占厦门吸引外资总额的40%，一批知名的跨国企业和厦门岛内的老国有企业易地改造纷纷落户，使海沧成为最佳的工业生产基地、重要的产业结构调整基地。l厦门由海岛城市向海湾城市转变，最易实现的是海沧区，必须实现其发展的大跨越，是政府建设大厦门现代化城市的重头戏，具备良好的发展前景。小结：海沧经过近15年的发展，基础设施建设和城市功能配套仅次于岛内，而优于其他岛外区域；易地改造企业和外资企业成为海沧

5、经济的支柱力量，从业人员大都为早期岛内工作的蓝白领阶层或外来务工人员等移民，这与集美区、杏林区大都为本地人员有着质的区别；即无论是从经济联系的紧密性、人员的融入性，海沧区与厦门岛内已经完全融合在一起，也即无论是实际的交通距离还是人的心理距离，海沧区与厦门岛已经成为事实上的一体。从工业讲，海沧已经成为仅次于岛内最大最强的区域；从居住讲，海沧即将成为岛内工薪阶层的理想家园——————海沧已经成为厦门岛最亲近的后花园。32二、后花园之CBD商务中心区根据厦门市的总体规划和发展战略以及海沧具有的区位优势，在投资区总体规划中，将100平方公里划分为四个相互关联的功能分区：即

6、海沧港区、新阳工业区、南部工业区、海沧新市区。从海沧的规划看，海沧新市区规划面积27.6平方公里，主要发展商贸、金融、房地产、旅游以及娱乐休闲业。市政府确定21世纪的厦门定位是乡村都市，并佐以国际居住观，海沧房市的升值潜力得以保证。从空间上可概括为“一核，二区，三片，十中心”即：一核——内湖，为海沧新市区的核心。二区——海沧新市区以海沧大道为界，分为滨海绿化带和内湖周围两个区。三片——东屿生活片区，渐美综合片区和嵩屿海景城片区。十中心——行政中心、商业中心、居住中心、信息金融中心、会展中心、体育中心、科技中心、文化音乐中心、旅游度假中心、水上活动中心。海沧的规划是

7、按照“建设厦门二十一世纪新城区”的要求编制，可以认为是厦门岛二十年城市发展经验的缩影，厦门岛内最美丽的风景都将在海沧沿海沿湖处体现，各项城市配套功能完善后，海沧将具备一个城市副中心的水准，即几年之后海沧沿内湖片区将呈现员当湖一样的居住环境和工作氛围。海沧新市区则是海沧经济发展到一定水准后，开始全面提升城市现代化居住水平而适时推出的超前规划设计。它追求“以水为中心的亚热带海滨城市的特色”为基本诉求与厦门岛相互匹配，随着城市化进程的加快，它与岛内的差距越来越小。32从目前的发展现状看，海沧新城区自发形成三部分，即海沧生活区，沿海滨湖居住区和嵩屿居住区，海沧生活区因早期

8、配合台商工