工业地产和城市经济互动发展机理探究

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1、工业地产和城市经济互动发展机理探究摘要：工业地产的建设发展对城市经济的带动效应日益显著，成为城市经济的新增长点，只有科学客观地理解工业地产与城市经济互动发展的机理，才能更好地协调两者的发展，更科学地为城市规划决策提供依据。关键词：工业地产；城市经济；互动发展中图分类号：F290文献标识码：A文章编号：1001-828X(2013)02-0-01一、引言2006年以来，国家逐步加强对工业土地市场的调控，对工业土地市场的管理更为严格，同时工业地产市场日趋繁盛。工业地产的概念起源于19世纪末的工业化国

2、家，直至1970年才得以快速地发展并逐走成熟。在我国，目前工业地产开发尚未成熟，一直处在探索发展阶段。伴随着城市化进城所带来的人口、劳动力、空间向城市不断集中过程和城市拓展延伸的过程，研究工业地产与城市经济互动发展机理具有重要现实理论价值，一方面是为如何协调两者发展提供了基础，另一方面为城市规划决策提供重要的决策依据。二、工业地产(一)工业地产的概念工业地产在我国尚处于起步阶段，关于工业地产的概念尚无统一定论。目前被广为接受的概念是：工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为

3、载体,以工业楼宇、工业厂房、髙新技术研究与发展用房为主要开发对象,集投资、开发、经营管理和服务等于一体的工业物业总称。工业地产具有地域固定性弱，异质性强，投资大，收益高、回收期长，有增值性等特点。（二）工业地产的模式1・工业园区开发模式。工业园区开发模式是目前政府最常用的工业地产的开发模式，是工业地产市场的主要载体。此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，政府为其提供各种政策支持、税收优惠等条件，具有独特的优势，然后通过招商引资等方式引进符合相关条件的工业发展项目。2•主体企业引导模式。在某

4、一领域中具有强大综合实力的企业在政府的支持下，获取大量工业用地开发相对独立的工业园区，在核心企业自身进驻并占主导地位的前提下，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业加入。3•工业地产商模式。该模式的操作流程类似于住宅开发，房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，建设基础设施（道路、绿化等）、厂房、仓库等，然后通过租赁、转让或合资等方式经营管理项目，获得利润。4•综合运作模。工业地产自身的特性，要求其在政策上、投资方面、运作能力等具有有力的支持，所以单一的开发模式往往很难达目的，必

5、须将前三种模式综合使用。（三）工业地产的前景分析我国的工业产业发展前景光明，主要表现在：（1）我国工业蓬勃发展，为工业地产的发展奠定了坚实的基础；（2）我国工业地产发展不成熟，未来还有很大的上升空间；（3）我国城镇化步伐不断加快；（4）工业产业发展得到政府政策的支持，宏观调控环境良好，工业产地市场逐步规范；（5）我国工业地产供不应求，并且处在需求量不断上升的阶段;（6）投资热点区域从一线城市向二线城市转移，热点区域不断扩大。但是我们在看好工业地产发展前景的同时，也要正确认识到，工业地产投资大、回

6、报周期长等特性，使得工业地产门槛较高，在市场、经营、正财方面都具有较大的风险。三、工业地产与城市经济（一）工业地产对城市经济发展的影响工业地产凭借其有利的法规政策和优越的基础设施环境，在招商引资、增加经济总量、产业升级、创造就业岗位等方面都产生了良好效益，使得其在区域经济发展中的地位日趋升高，成为城市经济的新增长点。工业地产通过工业园区的开发建设，在促进工业化水平不断提高的同时，也推动城市化进程，城市规模不断扩张。工业地产能优化空间布局,通过产业转移等方式，支持产业结构递次演进。同时，工业地产的

7、发展有利于吸引大量劳动力，提高就业率。不同城市对工业地产的需求不同，任何一个城市的工业地产的供给和需求都有相对的独立性，地理位置、投资环境等都在工业地产价值中起决定性作用。工业地产价格的变化对城市竞争力、企业及金融机构都产生直接影响。这种变化在影响三者的投资决策的同时，影响城市的发展。1•工业地产价格变化对城市竞争力的双重影响。一方面工业地产价格的上升，带动房地产价格的上升，刺激消费增长，进而引起总需求的上升；另一方面房地产价格的上升导致住房在内的生活成本的上升，其他消费相对减少。2.工业地产价

8、格变化对企业的双重影响。伴随着工业地产价格的上升，企业生产成本增高，同时工业地产价格升高所带来了工人生活成本的上升，这些必然会导致更高的工资支出，进而企业提供的就业机会和消费的减少。3•工业地产价格变化对金融机构的影响。工业地产价格的上升带动企业抵押物价值的上升，企业的融资能力扩大，企业投资增长。但物业价格降低会致使银行面临的信贷风险增大，不得不缩减信贷。所以说，工业地产价格的上升时一把"双刃剑”，一定限度内的上升，会存进城市总需求和总投资的增长，进而刺激城市经济的增长。但是，如果这种上升超过了