青华别墅定制化方案全案策划

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1、青华别墅定制化方案全案策划高迪置地2006/4【前言】我们就青华别墅项目提出全程定制化开发模式，由于目前国内房地产市场以集合式规模开发为主，全程定制化开发模式属深度创新手法，也是未来趋势型前瞻开发模式，目前国内可资借鉴的案例极少，因此其实施过程将全—-关于策略在房地产开发中，选择何种策略一是取决于市场的成熟程度，二是取决于发展商的实力、资源和手段。只有确定了科学可行的策略，然后才是功能上怎么做的问题，否则再多的努力都是白费。所以，很多发展商都重视技术层面的事情，而根本忽略了自己究竟要做什么，要采取什么样的开发策略。这是很多开发商不能不警醒的。尤其是犬盘的别墅开发，单靠一两个卖点或者华而不实的

2、概念包装是经不起市场和时间的考验的，一定要有总谱，如果说小盘开发是一曲悠扬的独奏曲的话，那么大盘开发则是一场波澜壮阔的交响乐，项目开发必须有自己的灵魂和主题，注意开发节奏，什么时段采取什么样的策略。总之，大盘别墅开发依靠简单的克隆与模仿是没有出路的。【要点】♦定制化的主要目的是提升产品品质、满足客户个性要求、促进项目销售，促进销售是定制化开发追求的终级目标,在定制化开发的战略实施过程中要牢牢把握这个思想。♦青华别墅定制化开发实施过程中应严格控制风险、成本、时效等因素，避免盲目追求客户满意度而导致的不利后果，将迎合客户与引导客户结合，并强调发挥后者的作用。♦建议开发商成立定制化开发服务小组,明

3、确人员构成、职能、各专业团队介入的时间和方式，采用开放式的紧密一松散型结构。♦根据本项目产品的不同特点采取不同的定制化方式,联体別墅一一大众化定制、单体别墅一一深度化定制、顶级别墅一一个性化定制。♦定制化开发包括产品定制化和服务定制化两个组成部分,产品定制化由基础、构件和附件三部分组成，根据客户选择的自由度来划分。从本项目实际情况考虑，产品定制化受时间、经验等条件限制暂时还难以深入。服务定制化则包括销售服务、物业管理服务、延展服务和完善的用户界面四个部分，对项目销售将起到重要作用。一、我们对房地产定制化概念的理解-房地产定制化的提出源于规模产品（服务）的定制化.-一房地产产品定制化开发是指在

4、房地产开发过程中,开发商按照客户需求指导设计开发的原则，通过产品定制化和服务定制化两方面的结合，令所开发的物业品质提高，并能最大限度地满足市场需求，从而实现客户的最大满意度和提升地产开发企业的品牌知名度，达到促进销售的最终目的。-一对于越來越成熟，竞争口趋激烈的房地产行业，有商业价值的潜在需求就是市场，别墅物业定制化开发,就是使产品最大限度地迎合市场的过程，它要求开发商将用户个性化的需求融入自己的楼盘，通过产品对这种需求进行诠释。但是，由于客户的非专业性，信息的不对称性等条件限制，市场的需求有时候并不成熟，而有远见的开发商在这过程中不仅仅是被动地满足用户的需求（市场拉力），更应该将用户潜在的

5、还未成熟的某种需求挖掘出来（开发商推力）。将满足市场和引导市场两点完美地结合起来。二、房地产定制化开发的阐述：房地产开发以定制化模式进行，对于开发商将产生多方位的边际效益:•提升物业的产品附加值和市场竞争力.•提升开发商自我的客户服务水平，增加顾客交付价值。•提升公司行业内竞争力，有利于形成公司核心竞争力，增加公司的长期利润。•树立良好的公司形象，提升企业品牌的市场价值。【建议】：因此，我们建议开发商应架设较好的人力资源组合，不仅在目前开发的青华别墅中推广定制化开发模式，同时在其他项目的开发过程中，也应注入较强的定制化开发思维，锲而不舍的在房地产定制化方向不停步的前行，房地产定制化开发的综合

6、效益评判应该全面，重视其所产生的边际效益和附加值。通过分析，我们认为房地产产品定制化也存在着一些前提条件：•定制化只是不完全定制化，即使是称为全程定制化，也只是就产品及局部环境，部分服务环节进行个性化定制。•房地产定制化只适用于部分类型的物业。•房地产定制化必须有合理的规划以及施工质量保证作前提，否则定制化充其量只是短期的促销手段。•房地产定制化必须借助于现代的信息收集传达手段，如果不利用网络或者方便的用户界面，客户服务和定制化操作仅信息收集传达一项成木就会太高，往往会对定制化的实施带来很大的阻力。•房地产定制化开发对公司资源要求较高：(1)在各定制化环节屮要迅速形成规范化的套路，降低运作成

7、本——工作及时总结，有效方法及时沉淀，目标明确。(2)强化以客户为导向的服务理念，并将之在定制化各客户界面环节溶入一一分工要细，全员服务。(3)良好的部门合作关系，高素质的员工。【与开发商的几点交流】•关注风险与收益并存：楼盘的规模定制化会增加建筑设计的成本，对建设单位的技术要求也高。但是作为期房，通过这种以需定产的方式，可以有效降低空置率，及时回笼资金，增加现金流量。但是顾客的定制意见在信息传输时出现滞堵，