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1、《千禧花园》住宅小区项目可行性研究报告 二○○三年十月23 目录一摘要1.1项目名称1.2项目地址1.3项目运作主体1.4市场与产品1.5发展目标与思路1.6运作思路1.7投资计划1.8投资效益二项目背景2.1南京市房地产的大环境2.2河西规划已初步形成2.3项目意义三项目承担单位四市场前景预测4.1《千禧花园》地理位置和优势4.2项目市场预测4.3销售策略4.4价格定位23五项目规划设计5.1设计思路5.2规划面积六投资及筹措6.1项目投资计划6.2资金来源七投资及效益分析7.1全部项目7.2盈利能力分析7.3清偿能力分析八风险分析
2、8.1风险因素8.2风险控制九可行性研究结论附件23一、摘要1.1项目名称《千禧花园》住宅小区项目1.2项目地址江苏省南京市鼓楼区东宝路18号1.3项目运作主体江苏高能信息产业有限公司1.4市场与产品《千禧花园》住宅小区位于南京市鼓楼区江东街道,是南京市城市规划主城布局近期重点发展的河西8平方公里生活居住区。小区东靠江东北路,西靠长江,南靠东宝路,北靠清凉门大桥,环境优美，交通便利,各类服务设施齐全,是河西仅剩的几块待开发建设的黄金地段。《千禧花园》住宅小区的设计定位为河西生活区顶级居住小区，始终围绕以人为本，居住区全智能化设计，以小高层为主，套型
3、适合各层次消费人群。建筑面积为53206㎡，整个建筑群自外而内体现着简约、流畅、清新、通透的设计理念和健康的生活方式，绿化率达45%。项目周期一年半。1.5发展目标在当前河西房势出现“惜售”的大好形势下，公司以《千禧花园》为契机，加强品牌意识，使公司成为南京地区商品房建设最有特色、最有知名度的开发商。1.6运作思路23公司运作的重点，是努力探索和创造一种适应未来，适应南京，适应公司的发展需要，又能够被我们很好的驾驭和掌握的房地产经营模式。公司的运作，将始终坚持滚动经营和资本经营相结合的原则，加强和承建商的合作与沟通，将滚动经营和资本经营两者有机地整
4、合，形成互动的“链条”。滚动经营:就是通过本公司东王府花园和朝天宫文博大厦房产相互影响,工程的前后相互促进,销售收入的相互推动来促进发展。资本经营:就是在国家有关政策范围内,凭借公司的实力、信誉、经营业绩,对外进行融资,充分发挥资产的最大作用和功能,为公司的高速发展创造条件。目前，南京河西房地产形势喜人，本项目完工后实现销售不仅可以造福社会，而且也可获取较高的经济效益。1.7投资计划总投资额1.37亿元人民币。1.8投资效益该项目投资具有可观的经济效益和社会效益。项目预计可获得2.03亿销售收入，税收为1140万，利润总额为6642万。23二、项目
5、背景2.1南京房地产的大环境南京市地处江苏省西南部,长江下游平原,其地理位置优越,东望大海,西达荆楚,南接皖浙,北连江淮,具有两千四百多年的建成史,素有〝十朝都会”之誉,可谓雄踞东南盛名百世,极尽千年繁华。作为全国首批文化名城和著名古都，南京以其悠久的历史，灿烂的文化，雄奇的丰姿，绮丽的风光，在中华民族的发展史上占有重要的地位。南京市地处北纬30°14'-32°27'，东经118°22'-119°14'。东与扬州、镇江、常州市相连，南接安徽省宣州市，西与安徽省天长、马鞍山、芜湖市接壤，北首安徽省滁州市。南京市现辖11区2县，面积6516平方公里，人
6、口640万，其中市区面积975.76KM，人口269.33万，是我国经济发达省份江苏省的省会，华东地区的重要城市，中国七大古都和长江流域四大中心城市之一。南京濒江近海，是中国东部地区重要的交通和通讯枢纽。铁路、公路、水路、空运、管道五种运输方式构成了全方位、立体化和大运量的现代化交通运输网络。南京是我国历史名城，六朝遗迹众多，人文景观荟萃，拥有玄武湖、莫愁湖、雨花台、紫金山天文台、中山陵等知名景点，是中国的著名旅游观光城市，具有较高的国际知名度。南京曾被评为中国城市综合实力“50强”第五名和中国城市投资硬环境“40优”城市之一，1993年南京成为全
7、国24个率先实现小康的城市之一，“十五”时期和本世纪前十年，将是南京经济发展十分重要的时期。23随着改革达标深入和对外开发力度的加强，南京经济持续、稳定、健康地发展，政治上的安定团结，生活上的安居乐业，加快了房地产的建设发展速度，特别是在国家加大基础建设投入，明确提出了发展住宅上，拉动内需刺激消费，并采取了一系列促进政策。（一）政策调整激活房市。近年来，南京市政府和部门出台了一系列激活房市的政策，用政策的引导来调动房地产消费的积极性。如：减免税费、简化程序、一门式服务，降低交易门槛激活了房地产市场，为房地产的开发起到了积极地推动作用。（二）日益增长
8、的房地产投资。加大住房建设投资，促进房地产的发展，2003年1-8月南京市房地产投资保持了稳健的增长态势，全年房地产开发投
