浅谈物业管理前期介入的重要性

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1、浅谈物业管理前期介入的重要性（上海证大物业管理有限公司，上海200020）摘要：物业管理前期介入是基于物业“全方位、全过程”管理的概念。从多层面、多角度阐述了物业管理的前期介入，参与项目的规划设计和施工建设,对完善物业功能、满足运营需求、确保物业日后维护保养等方面,有着无可替代的重要作用。通过前期介入这种建管结合的过程服务，使物业开发有个良好的开端，为今后物业的运营和管理打下坚实的基础，其显示作用和意义将是长久深远的。关键词：前期介入；全方位；功能完善；提升品质刖S在物业管理的实际运行管理中，部分物业在房屋的施工建设

2、质量、配套设施设备性能及综合服务等方面的先天缺陷长期困绕着管理公司，而这些先天不足的起因都源于项目的开发阶段。要扭转这一局面，须把这些长期难以解决的缺陷尽可能在物业管理过程中缩小到可控范围内，则物业管理的前期介入就显得尤为关键。1物业前期介入的具体作用1.1促进项目规划合理、设计优化、功能完善从实际运营的物业管理来看，以往地产开发商在物业规划时着重考虑了房屋、配套设施建造时的方便和成木的节约，在一定程度上没有从日后的管理和使用的角度去合理规划，对运营必需车辆泊位、景观绿化、水电气、釆光、通风等配套设施，往往考虑不足，

3、造成日后难以弥补的状态。物业前期介入能将物业管理与项目使用人长期相伴的具体实践信息和要求建设性地提出，从物业管理、使用人的多角度出发，对开发商提出具体建议,充分考虑设备、材料的经久耐用，空间预留便于维修及运营管理的前瞻性，尽可能地避免在规划设计中，由于考虑不足或遗漏造成日后物业管理和业主使用中出现不必要的麻烦。1.2协助提高施工质量物业管理公司在项目开发施工阶段和竣工验收阶段，从物业管理和使用人的角度，对该阶段施以全面、细致的辅助把关，侧面增加工程监理和验收力度、保证项目建设质量、达到减少返工，减少使用中的后遗症，提

4、高物业开发的经济效益，其结果对开发商、业主使用人和物业管理公司三方都有利。物业管理公司应协助监理做好施工质量的监督，保证施工安装符合规范,建筑材料符合要求。熟悉掌握房屋结构、隐蔽工程、各种管线铺设路径、阀门具体位置。参与机电设备的安装调试，掌握设备的功能特点及维保要领，做好相关记录。全面收集原始资料，为以后管理和维保打下基础。1.3利于后期的管理物业管理前期介入可以使项目规划、设计更趋人性化、功能化，能更好地考虑到物业建成交付使用后的管理要求，能使物业管理公司对项目的全方位、全过程了如指掌，有利于以后的物业管理，同吋

5、也有利于物业使用人的使用。2物业前期介入的垂要意义2.1提升项目的价值，利于地产销售我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，到抓促销为主的销售导向阶段，逐步发展到综合开发的营销导向阶段。开发商们开始根据市场需要确定开发战略，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段,共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好。在物业销售前，物业管理公司可以配合开发商进行周密策划，站在潜在购房者的角度，制定出新颖、实用、合理的物业管理方案，以高

6、品质、专业化的物业管理，做为房屋销售新的卖点，吸引更多的潜在业主。如果能让具有优良业绩的物业管理公司前期介入，将会极大地促进物业的销售。可见，物业管理前期介入对开发商所开发物业的完善和促销起着推波助澜的作用。2.2体现了物业管理“全方位、全过程”理念，提升品质传统的物业管理定义是指物业管理公司受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的立足点是充分发挥物业的最大使用功

7、能，使其保值增值。往往忽略了物业管理在房地产开发全过程中的积极作用，物业管理公司前期介入，从物业的使用管理角度为物业的完善和保证使用功能的发挥提供科学的建议和有效的方法。通过前期介入，真正体现了物业管理“全方位、全过程”管理的理念，最终使业主受益，物业管理更加顺畅。2.3体现专业素质，顺利开展工作物业管理通过前期介入可以从物业使用管理的角度、从业主的角度、从降低管理费用的角度在规划、设计、监理施工方面提出一条条合理化建议，从而完善了物业，减少了今后物业管理中的问题和矛盾。在前期介入中同施工单位形成的良好合作关系，可以

8、在今后物业的保修期内，加强双方的紧密合作，提高物业的维修及吋率。另一方面，由于通过前期介入，物业管理公司已经在业主入住前，处理好了如熟悉物业、设备设施使用、资料收集等接管验收的各类重要工作。业主入住吋，就可以全心全意地投入接待工作，树立公司的良好形象。2.4为前期的物业管理打下夯实基础物管公司通过前期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设